공사계약 해제시 공사대금 

1. 공사계약의 해제시 공사대금 다 받을 수 있나?

가. 소규모 주택의 리모델링 공사이든 고층 빌딩의 공사이든 어떠한 사정으로 인하여 공사가 중도 타절(완공전 중도해제)되어 분쟁이 발생하는 경우가 실무에서는 흔합니다.

나. 타절(완공전 중도해제)은 합의해제로 인한 것일 수도 있으나 준공기한을 넘겨 공사완공이 지연되는 사유로 해제당하는 경우 혹은 공사착공 시 예상하지 못하였던 사유가 발생하여 공사대금을 인상하여야 하는데 건축주가 이를 인정치 않아 해제하게 되는 경우 등 여러 가지 사유로 발생할 수 있습니다.

다. 그런데 공사가 중도 해제된 경우 어느 정도 공사가 진행되었다면 기 시공한 부분을 다 뜯어 버리는 것은 바람직 하지 않으므로 시공한 부분 해당 공사대금만 청구하여 정리하여야 하는데, 실제 공사업자는 중도 해제시까지의 공사대금 전액을 청구하는 경우가 허다 합니다.

수급인인 공사업자의 입장에서 소송을 대리하려는 변호사는 이미 들어간 공사대금 전액을 청구할 수 없다고 하면 수임이 안 될 수도 있어 기성금은 다 받을 수 있는 양 설명하는 경우도 있으며, 때때로는 전문적인 영역의 기성고 비율을 소 제기 단계에서 당장 산정할 수 없어 기 시공 공사비 전액을 청구하기도 합니다.

라. 여튼 공사가 중도 해제된 경우 기시공 공사비 전액을 기성고로 인정한다는 당사자 간의 특별한 합의가 없는 한 기성고 비율이라는 비율을 약정 공사비에 적용하여 그 비율적 공사대금만 받을 수 있지 기시공 공사비 전액을 받을 수는 없습니다.

예를 들면,

공사업자가 건물 소유자로부터 주택리모델링 공사를 수주할 목적에서 싸게 싸게 총 공사금액 1억원으로 공사를 해 주겠다고 하여 계약을 체결하였으나 공사를 하다 보니 역시 1억원으로는 손해를 보는 것이 뻔할 뿐만 아니라(이런 경우 흔합니다), 건축주(도급인)도 처음 예정한 것과는 좀 더 좋은 사양으로 수시로 변경요구하거나 구체적인 공사내용도 그때그때의 생각에 따라 변경요구하는 경우가 허다한데, 그런 경우 공사업자는 공사대금 증액을 요구하기 마련이고 만일 공사대금 증액 요구를 들어주지 않을 경우 공사를 중단하거나 중단할 듯한 태도까지 보여 건축주와의 심한 마찰을 겪다 결국 중도 해제되기 마련입니다.  이때 만일 기성고 비율이 50%라면 실제 공사업자가 들인 비용이 7,000만원이라 하더라도 법적으로 받을 수 있는 돈은 계약한 총공사금액 1억원에 기성고 비율 50%를 적용한 5,000만원이라고 할 것이므로 실제들인 공사비와 법적으로 받을 수 있는 공사비와의 차이가 발생하게 되는 것입니다.

라. 그런데 소송에서는 이러한 기성고 비율에 상응하는 공사비를 받기 위해 부득이 거의 대부분 감정에 의해 그 금액을 확정하지 않을 수 없습니다.

대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574 판결 [ 건축공사도급계약이 중도해제된 경우 도급인이 지급하여야 할 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총 공사비에 기성고비율을 적용한 금액이지 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니다. 기성고비율은 공사대금 지급의무가 발생한 시점, 즉 수급인이 공사를 중단할 당시를 기준으로 이미 완성된 부분에 들어간 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율을 산정하여 확정하여야 한다. ]



  

2. 건축주 임의 해제시 기성 공사대금 뿐만 아니라 손해배상 까지 받을 수 있나?

가. 민법은 제673조(완성전의 도급인의 해제권)는 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.”라고 되어 있으므로 공사업자가 공사를 하던 중이라도 건축주 내지 도급인은 임의로(마음대로) 공사계약을 해제할 수 있습니다.

나. 그런데, 위 조항을 자세히 보면 도급인이 임의해제하는 경우 수급인의 손해를 배상하여야 한다고 되어 있으므로, 위 1항에서 언급한 기성공사대금 외에 수급인의 손해까지 물어줘야 할 수 있고(대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769 판결), 그 손해는 수급인이 공사를 마무리하였을 경우의 이익이 될 수 있으므로 임의 해제시 도급인이 공사업자의 손해까지 물어 주는 등 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

다. 건축주로서는 공사업자가 공사를 잘 하고 있는데 이유 없이 공사를 마음대로 해제할 리는 없으므로 실제 위 임의해제 조항은 건축주가 내용증명 등으로 중도해제 의사표시를 하긴 하였으나 이행지체 등 해제의 법적 근거를 찾을 수 없는 경우 위 조항을 원용하여 주장하게 되는데,   이 조항에 근거한 해제를 주장하는 경우에는 주의해야 할 점은 앞서 언급한 바와 같이 민법 제673조 임의해제에 따른 해제에는 공사업자의 손해(공사완공시의 이익 등)도 물어 줘야 하는것이 바로 그것인 바, 건축주 입장에서는 항상 위 조항 외 다른 근거에 따른 해제사유를 색출하여 주장하고 입증할 필요가 있습니다.  반대로 공사업자의 경우에는 자신의 귀책사유 없는 해제의 경우 기성공사대금외에 손해까지 배상받을 수 있는 것입니다.

대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결 [민법 제673조에서 도급인으로 하여금 자유로운 해제권을 행사할 수 있도록 하는 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있는 것은 도급인의 일방적인 의사에 기한 도급계약 해제를 인정하는 대신, 도급인의 일방적인 계약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하게 하는 것이라 할 것이다]



3. 결론

위와 같이 수급인인 공사업자의 경우 공사계약 중도 해제시 자신이 들인 공사대금 정도야 다 받을 수 있다고 잘못 생각하는 경우가 허다하고,

도급인인 건축주의 경우 공사업자의 이행지체 등 적법한 해제 사유를 채취하지 않은 채 만연히 내용증명 우편으로 임의 해제 통보를 하는 경우 기성고 비율에 의한 공사대금은 물론 수급인에게 공사완료를 전제로 한 손해까지 물어 줄 수도 있으며(반대로 수급인인 공사업자의 경우 손해까지 받을 수 있음)

나아가 공사업자로부터 상사유치권 혹은 민사 유치권행사를 당하여 합의나 소송이 끝날 때까지 나머지 공사를 더 이상 진행할 수도 없는 치명적인 사태가 벌어질 수 있어 주의를 요한다고 할 것입니다.