1. 지식산업센터 분양, 왜 투자 실패로 이어지는가?
최근 몇 년간 지식산업센터는 상업용 부동산 투자 대안으로 각광받았습니다. “고정 수익 보장”, “저렴한 분양가”, “임대 걱정 無” 등으로 포장된 마케팅에 많은 투자자들이 관심을 가졌고, 특히 아파트 청약이 어려운 30~50대 투자자들이 몰렸습니다.
하지만 완공 후 공실률 증가, 임대가 하락, 금리 인상에 따른 대출 부담 급증으로 인해, 잔금 납부를 포기하거나 미납하는 사례가 급증하고 있습니다. 시행사들은 이러한 채무자들을 상대로 계약 해지 없이 소송을 제기하거나 손해배상을 청구하고 있으며, 결과적으로 투자자는 개인파산 또는 개인회생 절차를 고려할 수밖에 없는 상황에 내몰리고 있습니다.
2. 계약금만 납부한 경우 : 계약 해지 후 회생·파산 가능
분양계약 단계에서 계약금만 납부한 경우, 법적으로는 아직 본격적인 이행에 들어가지 않은 상태로 평가됩니다. 이 경우 채무자(수분양자)는 언제든지 일방적으로 계약 해지를 통보할 수 있으며, 해지에 따른 위약금이 발생하더라도 이 금액은 파산채권 또는 회생채권으로 처리됩니다.
즉, 개인회생 또는 개인파산을 신청함에 있어 가장 간단한 구조이며, 회생계획안이나 파산채권목록에 위약금이나 해지에 따른 손해배상금만 반영하면 절차 진행에 큰 지장은 없습니다.
3. 중도금 1회라도 납부한 경우 : 계약 해지의 제한
문제는 분양계약 후 대출을 통해 중도금을 1회 이상 납부한 경우입니다. 이 경우, 법적으로는 계약이 실질적으로 이행되고 있는 상태로 보기 때문에, 채무자가 마음대로 계약을 해지할 수 없습니다. 특히 잔금 납부 능력이 없더라도, 채무자는 계약의 당사자로서 이행의무를 부담합니다.
이러한 상황은 민법상 ‘쌍방 미이행 쌍무계약’에 해당되며, 개인파산과 개인회생 절차에서 각기 다르게 처리됩니다.
4. 개인파산절차에서의 처리 방법 : 쌍방 미이행 쌍무계약 해지 가능
채무자회생법 제584조에 따르면, 파산절차에서는 쌍무계약의 일방이 파산한 경우, 파산관재인은 계약을 해지하거나 이행 여부를 선택할 수 있는 권리를 가집니다. 실무에서는 채무자의 파산신청과 동시에, 계약 해지 의사를 명확히 밝히고, 시행사 측과의 계약을 종료 처리한 뒤 해지로 인해 발생하는 위약금, 손해배상채무 등을 파산채권으로 포함시켜 면책을 받는 방식이 활용됩니다.
이 방식은 다음과 같은 장점이 있습니다.
계약관계를 명확히 정리할 수 있다.
분양권이라는 자산의 청산가치 계산이 불필요하다.
신속한 절차 진행이 가능하다.
5. 개인회생절차에서의 처리 방법 : 계약 해지가 실무상 까다롭다
개인회생절차에서는 안타깝게도 파산처럼 채무자가 일방적으로 분양계약을 해지할 수 없습니다. 즉, 회생법에는 ‘쌍방 미이행 쌍무계약 선택권 조항’이 존재하지 않기 때문입니다.
이에 따라 실무에서는 다음과 같은 방식으로 절차를 진행합니다.
채무자는 개인회생신청 사실을 시행사에 통지하고,
시행사 측이 경제적 실익이 없다고 판단하면 계약을 해지합니다.
그 후, 해지로 발생한 손해배상금은 회생채권으로 등록되어 일부 변제 또는 면책 대상이 됩니다.
하지만 시행사 측이 미분양 우려, 자산 가치 하락 우려 등 이유로 계약해지를 하지 않는 경우, 분양권은 여전히 채무자의 ‘재산’으로 간주되어 청산가치 산정 대상이 됩니다. 이 경우, 회생계획안 작성이 복잡해지고 법원이 요구하는 청산가치보다 높은 변제율을 설정해야 하므로 회생 인가가 늦어지거나 거절될 위험이 존재합니다.
6. 실무적 조언 : 언제 해지하고 언제 유지할 것인가?
계약금만 납부한 경우 -> 즉시 계약 해지 후 회생 또는 파산 신청 가능
중도금 일부 납부 후 잔금 불가능 -> 파산이면 관재인을 통해 해지 / 회생이면 시행사 해지 유도
시행사가 계약 해지를 거부 -> 회생계획안에 분양권 청산가치 포함, 변제율 상향 조정 필요
7. 결론 : 제도의 한계를 알고, 실무적으로 유리한 절차를 선택해야
지식산업센터 분양 실패는 단순한 투자 실패가 아니라, 사회적 구조적 문제로 확산되고 있습니다. 이로 인해 계약해지를 원하는 수분양자가 법적으로 불리한 지위에 놓이는 경우가 많으며, 특히 개인회생절차에서는 쌍무계약 해지의 법적 권한이 없다는 점을 반드시 이해해야 합니다.
따라서 지식산업센터 분양권 문제로 인해 채무조정을 고민하고 있다면, 개인회생과 개인파산 중 어떤 절차가 더 유리한지, 그리고 계약 해지에 따른 실무적 리스크가 무엇인지 꼼꼼히 따져본 후 전문가의 조력을 받아 정확하게 절차를 밟는 것이 회복의 첫걸음입니다.
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