[승소사례]임차권등기명령 - 보증금을 못받은 임차인이 이사할경우 

안녕하세요. 안성준변호사입니다.

최근 전세사기 문제로 수많은 임차인들이 피해를 입게 되어 안타까움을 자아냈는데요, 비단 전세사기가 아니라도 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 문제는 어제오늘의 일이 아닙니다.

많은 임대인들이 갭투자를 통해 주택을 구입하다보니 나중에 임대차계약이 종료될 무렵 새로운 임차인을 구하지 못하게 되면, 결국 임대인은 종전 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하게 됩니다.

​

그러다보니 임차인으로서는 보증금을 돌려받기 위해 임대인을 상대로 보증금반환 소송을 제기하거나 새로운 임차인이 들어오기만을 기다리며 이사조차 가지 못하는 일이 생기기도 하는데요, 문제는 사정상 이사를 할 수밖에 없는 임차인의 경우에는 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사할 경우 대항력을 잃게 되어 불이익을 입을 수 있다는 점입니다.

여기서 대항력이란 임차인이 임대인 이외의 제3자, 즉 매매 또는 경매의 매수인에게 대항하여 임차권을 주장할 수 있다는 의미입니다.

임차권을 주장한다는 것은 주택에 계속 거주하고 있음을 전제하기 때문에, 이사를 가야하는 경우 반대로 대항력을 잃게 되는 것을 뜻합니다. 결국 임차인으로서 대항력을 유지시켜야, 임대인인 소유자의 변동이 있다 하더라도 권리를 주장할 수 있습니다.

• 주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

이처럼 주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도를 받고 전입신고를 하면 제3자에게 대항할 수 있는 대항력을 부여해주고 있습니다.

​

따라서 임대차 종료시 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 부득이한 사정으로 이사를 가야하는 경우라면 대항력을 유지할 수 있는 조치를 반드시 취해야 합니다.

​

바로 임차권등기명령이라는 제도인데요,

​

법원의 명령에 의해 임차권을 등기하는 제도로서, 임차권이 등기되면 임차인이 이사를 가더라도 종전에 취득한 대항력은 물론 우선변제권도 그대로 유지할 수 있게 됩니다. 즉, 임차권등기 이후에는 주택을 점유하지 않거나 주민등록 전출을 하더라도 나중에 주택을 취득한 매수인에 대하여도 보증금반환 의무를 지울 수 있다는 것이죠.

• 주택임대차보호법

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

오늘은 임대차 종료시 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 회사 이전으로 인해 부득이 지방으로 이사를 가야 하는 상황에서 본 변호인의 조력을 받아 임차권등기를 하여 대항력과 우선변제권을 상실하지 않고 이사를 갈 수 있게 된 사건을 소개해드리겠습니다.

사연인즉 이렇습니다.

의뢰인은 회사에서 가까운 곳에 소재한 다가구 주택을 반전세로 2년을 계약하여 거주하고 있었습니다. 그러던 중 임대차계약 기간이 만료되기 약 6개월 전쯤 회사가 지방으로 이전을 하게 되어, 의뢰인도 그에 맞춰 이사를 가야 하는 상황이 되었습니다.

의뢰인은 임대인에게 이러한 사실을 말하며 계약기간이 만료되면 재계약을 하지 않을테니 보증금을 반드시 돌려달라고 하였습니다. 특히 의뢰인은 전세자금대출을 받아 임차한 상황이었기 때문에 임대차 종료시 보증금을 돌려받지 못하면 전세자금 대출을 상환할 수 없게 되는 사정을 임대인에게 모두 이야기하였습니다.

그런데 시간이 흘러도 새로운 임차인은 구해지지 않았습니다. 의뢰인은 임대인에게 보증금을 꼭 마련해 달라고 여러 차례 부탁도 해보았지만, 임대인은 임차인이 새로 구해지지 않으면 보증금을 반환해 줄 여력이 없다는 말만 되풀이하였습니다.

​

결국 계약기간 만료시까지 새로운 임차인은 구해지지 않았고, 임대인은 대출이 많아 더 이상 추가대출도 할 수 없다는 식의 변명만 하며 보증금을 반환해 주지 않았습니다. 이에 따라 의뢰인은 전세자금대출도 상환할 수 없게 되었고 지연이자까지 부담해야 하는 억울한 상황에 처하게 된 것입니다. 그렇다고 이사를 가지 않고 계속 거주하자니 지방까지 출퇴근을 할 수 있는 정도의 거리가 아니어서 이사를 가지 않을 수도 없었습니다.

이에 의뢰인은 본 변호인의 조력으로 임차권등기명령신청을 통해 우선 임차권등기를 한 후 이사를 하였고, 임대인을 상대로 보증금은 물론 보증금을 돌려줄 때까지 전세자금대출에 대한 이자와 임차권등기에 소요된 비용까지 전부 부담하라는 소송을 제기한 사건입니다(이 소송은 결과가 나오는대로 추후 소개해드리겠습니다).

[진행 과정]

의뢰인을 대리하여 임차권등기명령 신청

● 정확한 사실관계 파악 및 임차권등기명령 제도의 요건 검토

• 보증금, 차임, 계약체결일, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 등 파악

• 임대차 종료 사유 확인

• 임대차 종료를 입증할 문자메시지 및 통화내역 등의 증거확보

​

● 임차권등기명령 신청서 작성 및 제출

• 임차인의 계약갱신 거절의 의사표시로 계약이 묵시적으로 갱신되지 않았다는 점 소명

• 계약갱신 거절을 통지한 문자 및 통화내역 등 증거제출

• 임대차종료 사유로서 기간만료로 인한 임대차 종료임을 밝힘

• 다가구주택에 해당하므로 임차권의 범위 특정을 위한 도면 제출

• 의뢰인의 입장을 적극 대변하여 임차권등기의 필요성 강조

[최종결과] - 임차권등기명령 전부 인용되어 임차권등기촉탁

오늘은 위와 같이 의뢰인이 임대차 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 상황에서 임차권등기명령신청을 통해 대항력을 유지할 수 있도록 조력하여 임차권등기를 무사히 마치게 된 사건을 소개해드렸습니다.

​

그럼 다음에 유익한 정보로 다시 돌아오겠습니다. 감사합니다.