임대차계약의 만료, 갱신, 존속기간 Q&A 정리 

2년 마다 돌아오는 전세 만기, 헛갈리는 내용들을 정리한다

Q1. 주택임대차 기간을 2년 보다 짧게 정할 수 있나요?

그럴 수도 있고 아니기도 하다. 임차인의 입장과 임대인의 입장이 다르다.
주택임대차의 경우 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조).
즉, 임대인 쪽에서는 기간을 2년 미만으로 정하자고 할 수 없지만, 임차인 입장에서는 2년 미만으로 정하자고 할 수가 있다. 임대차 기간을 2년으로 간주하는 이 규정이 임차인의 주거 안정을 위한 것이기 때문이다. 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 끝난 때에 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 마찬가지이다(주택임대차보호법 제6조). 이것을 계약의 묵시적 갱신이라고 한다. 
임대차계약이 묵시적 갱신이 된 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 다만, 묵시적 갱신이 된 경우의 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 
따라서, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 해지통고를 하여 3개월 후에 임대차계약을 종료시킬 수가 있게 된다. 
임대차 만기에 이르러 임대인과 임차인 모두 다시 2년 간의 임대차기간이 확정적으로 연장, 존속되기 원한다면, 2년마다 임대차계약을 다시 체결하여 명시적으로 갱신하는 방법을 택하는 것이 좋다.
그리고, 임차인이 차임을 2회 이상 연체하는 등 임차인의 의무를 위반한 임차인의 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않는다.

 
주택임대차보호법은 임대차기간이 2년 미만의 단기인 경우 임차인의 주거의 안정을 해한다고보기 때문에 2년으로 간주하겠다는 취지이므로, 임대인과 임차인이 합의하여 2년을 초과하는 기간을 정하는 경우 이는 무방하고 유효하다.

참고로, 종전 민법 제651조가 공작물, 식목을 위한 토지임대차를 제외하고는 임대차 기간을 20년을 넘지 못하도록 하고 갱신하더라도 갱신시로부터 10년을 넘지 못하도록 규정하고 있었다. 그래서 20년을 넘는 장기임대차계약의 경우 임차인이 이 규정을 근거로 임대차계약의 무효를 주장하여 장기임대차에서 벗어나는 경우가 있었다. 즉, 종전에는 이 민법 제651조를 강행규정으로 보았었던 것이다.  

그런데 위 규정이 위헌임을 선언하는 헌법재판소의 결정이 있었다. 법률조항의 입법취지가 불명확하고, 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유에서였다(헌재 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234). 위 결정으로 민법 제651조는 2016년 개정 민법에서 삭제되었다.

임대차에 대한 20년의 상한 제한 조차 계약자유의 원칙에 반한다는 위 법리에 비추어보더라도, 임대인과 임차인의 의사의 합치가 있어서 주택임대차 계약기간을 2년이 아닌 3년, 4년 또는 그 이상으로 하는 것은 당연히 가능하다. 

자본회수를 위하여 장기임대차가 필요한 건물주, 임대차 기간이 어느 정도 장기로 확보되길 원하는 임차인 등의 경우에 양 당사자가 자유로이 양 당사자의 필요에 맞추어 임대차계약기간을 정할 수 있다는 점을 기억하면 좋겠다.