이 글을 읽고 계시는 분들은 임대인으로부터 보증금을 받지 못하고 전세사기 피해를 당해 고통받고 계시는 분들이실 것입니다. 임대인으로부터 보증금을 제 때 돌려받지 못하게 된다는 사실을 알게 된 순간부터 피해자들은 아래와 같은 물음들을 가지고 계실 것입니다.
전세사기특별법이 새롭게 제정되었다고 하는데 전세사기피해자결정문을 받게 되면 어떤 혜택이 있는거지?
피해자로 인정받기 위해서는 어떤 요건을 갖춰야 되는 거지?
피해자로 인정받으면 보증금을 온전히 되찾을 있을까?
이와 같은 궁금증들에 대해 부동산전문 변호사로서 가장 확실한 답을 드릴 수 있을 것입니다.
특히 전세사기로 인해 삶이 무너지거나 혼란에 빠져 계시는 피해자분들이 이 글을 10분만 제대로 읽어보신다면 어떤 요건을 갖춘 경우 전세사기 피해자로 인정되어 전세사기피해자결정문을 받을 수 있는지, 전세사기특별법상 피해자로 인정되는 경우 어떤 혜택이 있을지에 대한 의문이 풀릴 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 전세사기피해자결정문 발급과 전세사기 피해자 요건
전세사기특별법상 전세사기피해자로 인정되기 위해서는 아래와 같이 크게 4가지 요건이 필요합니다.
1) 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖추었을 것,
2) 임대차보증금 5억 원 이하일 것,
3) 피해자가 다수인 경우이면서 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매 개시, 임차인이 집행권원을 확보할 것,
4) 임대인 수사개시, 임대인 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도, 다수의 주택 취득 등 임대인이 보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
위 4가지 요건이 충족되면 피해자로 인정되며 전세사기특별법상의 혜택을 대부분 받을 수 있습니다.
그런데 위 4가지 요건 중 일부가 충족되지 않더라도 전세사기 피해자 결정문을 발급받을 수 있습니다. 다만 "임대차보증금 5억 원 이상인 임차인의 경우"에는 "전세사기특별법상 세급체납액 안분 징수에 관한 내용만 혜택"을 받을 수 있으며 , "전입신고 등을 하지 않거나 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결하여 대항력이 없는 임차인의 경우"에는 "특별법상 금융지원(주거안정자금 융자) 과 복지지원(공공임대주택 지원) 혜택만이 가능"할 수 있습니다.
2. 전세사기특별법 상 경매, 공매 유예, 정지
전세사기피해자는 피해주택에 대하여 경매나 공매가 진행 중인 경우에 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예, 정지를 신청할 수 있습니다.(법 제17조, 제18조, 제19조) 경매의 유예 또는 정지 기간은 1년 이내로 하지만 법원은 그 기간을 연장할 수 있습니다.
즉 전세사기특별법은 피해자가 본인의 의지와 달리 거주하는 주택이나 빌라가 경매개시된 상황에서 보증금을 온전히 회수하는 것이 불가능하다고 판단되는 경우에는 법원에 매각을 연기해 달라는 신청을 하여 집에서 퇴거해야 하는 기간을 유예할 수 있도록 한 것입니다.
3. 전세사기특별법상 경매절차 내에서의 우선매수권
전세사기피해주택에 관하여 경매나 공매절차가 개시되고 제3자가 매각기일에 입찰을 하는 경우 피해자인 임차인은 우선매수권을 행사하여 최고매수신고가격과 같은 가격으로 제3자에 우선하여 매수신청을 할 수 있습니다.(법 제20조, 제21조, 제22조)
즉 전세사기특별법에서는 피해자인 임차인의 주거권을 보장하기 위해 피해자가 원하는 경우 주택에 우선 매수할 수 있는 권리를 부여하여 피해자가 주택의 소유권을 취득함으로서 계속하여 주택에서 거주할 수 있는 권리를 보장해 준 것입니다.
4. 전세사기특별법상 국세 지방세의 안분징수
원칙적으로 경매절차에서 경매대상 부동산에 대한 세금(재산세, 종합부동산세 등)은 당해세로서 법정기일의 선후와 관계없이 최우선으로 변제되는 채권입니다.
그러나 국세기본법 제35조 제7항과 지방세기본법 제71조 제6항이 신설되면서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 보증금을 전부 배당받아가지 못하는 경우에 당해세를 대신하여 임차인이 보증금을 먼저 받아갈 수 있게 되었습니다. 다만 당해세의 법정기일이 대항력과 확정일자일보다 앞선 경우에는 위 규정에 의하는 경우 임차인이 보증금을 먼저 받아가는 것이 불가능합니다.
결국 이와 같이 국세나 지방세의 법정기일이 임차인의 대항력과 확정일자보다 앞서는 경우라면 여전히 국세나 지방세가 보증금에 앞서 먼저 배당되는 것이기 때문에 이와 같은 상황에 놓인 피해자들을 구제하기 위해 전세사기특별법에서는 국세, 지방세의 안분징수에 대한 규정을 두고 있습니다.
즉 다수의 주택을 보유하고 있는 임대인이 연체하고 있는 국세나 지방세의 법정일자가 전세사기 피해자들의 보증금보다 앞서 먼저 배당되는 경우라면 국가나 지방자치단체는 임대인이 보유하고 있는 다수의 주택 가격비율에 따라 안분하여 각 주택에서 국세나 지방세를 배당받아 가야 하고 특정 주택에서 모든 국세나 지방세는 배당받아가지 못하도록 정하고 있는 것입니다.
이와 같은 규정을 둠에 따라 피해자들은 본인의 전세사기피해주택에서 임대인의 모든 체납 세금이 우선 배당되어 남는 것이 없게 되는 최악의 위험에서 벗어날 수 있게 된 것입니다.
5. 전세사기특별법상 공공주택사업자(LH, SH 등)의 전세사기피해주택 매입
전세사기피해자는 공공주택사업자와 사전에 협의하여 피해주택의 매입을 요청할 수도 있습니다. 즉 전세사기피해자는 피해주택을 우선 매수하여 소유자로서 계속 해당 주택에서 거주할 수도 있지만 매입할 자금이 부족하거나 소유권을 취득하는 것을 원하지 않는 경우 공공주택사업자(LH, SH)에 매입을 요청하고 공공주택사업자가 전세사기피해주택을 매입하면 최장 10년간 해당주택에서 거주할 수 있는 것입니다.(법 제25조)
이와 같은 제도 역시 피해자인 임차인의 장기간 주거권을 보장하기 위해 전세사기특별법에서 마련한 제도 중 하나인 것입니다.
이와 별개로 신탁사기피해주택의 임차인에 대해서도 공공주택사업자에게 주택의 매입을 요청하여 최장 10년간 신탁사기피해주택의 임차인이 거주할 수 있도록 하는 규정도 함께 시행되었습니다.(법 제25조의3)
6. 전세사기특별법상 그 밖의 제도들
이외에도 피해자들에 대해서는 우선적으로 공공임대주택을 지원(법 제25조의2)하거나 경매 및 공매 지원서비스의 제공을 요청(법 제26조)하거나 금융자금 지원(법 제27조)도 요청할 수 있습니다.
한편 전세사기특별법 이외에도 주택임대차보호법에서는 주택임차권등기에 있어 임대인에 송달 없이도 바로 임차권 등기가 기입될 수 있도록 새롭게 개정하였으며(주택임대차보호법 제3조의3 제3항), 법원행정처 송무선례를 개정하여 임대인이 사망한 경우에는 상속등기 없이 바로 임차권등기가 마쳐질 수 있도록 절차와 비용을 간소화 하였습니다.
주의할 것은 전세사기특별법은 실제 전세사기피해자들을 위해 특별히 마련된 제도이므로 거짓이나 부정한 방법으로 전세사기특별법의 지원을 받은 자에 대해서는 5년 이하의 징역 또는 5,000만 원의 벌금형을 정해 엄중한 형사처벌을 하고 있다는 점도 아울러 염두해 둘 필요가 있습니다.
솔직히 말씀드리면 전세사기피해자 신청을 하거나 전세사기피해자로서 혜택을 받는 문제는 변호사가 반드시 필요한 영역은 아닙니다. 전세사기피해주택 소재 구청이나 시청을 찾아가시면 피해자 신청을 할 수 있으며 피해자로서의 혜택도 담당 공무원이 대략적으로 안내해주기 때문입니다.
다만 본 글dmf 읽어보시고도 의문이 들거나 전세사기피해자결정문을 받은 것만으로 무조건 보증금을 반환받을 수 있는 것은 아니기 때문에 보증금을 반환받기 위한 추가적인 대응방안이 궁금하다면 그 때 실력있는 부동산 전문 변호사를 찾아도 늦지 않습니다.
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