최근 장기간의 주택시장 침체로 인해 <계약조건 안심보장제>를 내세운 분양계약이 다시 확산되고 있습니다.
계약조건 안심보장제란 향후 분양조건이 유리하게 변경되더라도 기존의 분양자들에게도 같은 조건을 소급하여 동일한 혜택을 받을 수 있도록 하는 제도로, 분양계약을 망설이는 수요자들이 안심하고 계약을 체결할 수 있게 만드는 일종의 마케팅 수단입니다.
일정 시간이 흘러도 다른 계약자들과 비교했을때 손해보는 계약이 아니기 때문에 수분양자에게 유리한 조건처럼 보이지만, 실제로 변경된 조건에 대해 기존의 수분양자가 적용을 요청했을때 건설사가 이를 제대로 이행하지 않고, 조건의 해석을 다르게 하여 법적 분쟁으로 번지는 일이 자주 발생합니다.
특히 이러한 계약조건 안심보장제가 주로 분양가 할인이나 대출이자 등과 관련있다보니, 변경된 혜택을 적용하고 나면 수분양자에게 대출 등의 채무가 더이상 존재하지 않음을 주장해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이에 오늘은 이러한 예시로 계약보장조건특약을 근거로 근저당권의 피담보채무가 소멸된 것을 주장하여 근저당권설정등기말소 소송에서 승소한 수분양자의 판례를 설명해 드리겠습니다. 유사사례로 인해 어려움을 겪고 계시다면 아래의 판례를 읽어보시고 변호사와 자세한 상담을 해보시길 권해드립니다.
계약보장조건특약에 따라 근저당권의 피담보채무 소멸을 주장하여 수분양자가 승소한 사례
원고는 용인시에 소재한 한 아파트에 대한 분양계약을 체결한 수분양자입니다. 원고는 계약체결 당시 피고인 건설사로부터 "이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 이 사건 부동산과 같은 동 및 같은 평형에 대하여 이 사건 분양계약의 조건보다 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우 그 조건을 소급하여 이 사건 분양계약에 적용하기로 하는 <계약조건보장 특약> 조건을 적용해 주겠다"는 설명을 듣고 이를 계약서 내에 특약사항으로 기재하여 계약을 체결하였습니다.
그 후 원고는 계약 사항에 따라 분양대금을 지급하기 위해 은행으로부터 대출을 받아 분양대금을 지급하였는데, 약 2년 후 피고가 미분양된 세대를 분양하기 위해 '스마트리빙제'라는 새로운 할인혜택을 진행하면서 문제가 발생하였습니다. 원고는 해당 스마트리빙제를 적용 받은 수분양자들이 원고가 분양한 동일한 평형에 대해 원고보다 약 1억 3천만원을 더 할인받은 것을 알게되어 건설사에 해당 차액만큼의 보상을 요구했는데, 건설사가 이를 받아들이지 않았고, 이에 원고는 피고를 상대로 민사소송을 제기하게 되었습니다.
이에 대하여 법원은 원고 승소판결을 선고하였습니다.
법원은 피고가 이 사건 계약보장조건 특약에 따라 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 이 사건 분양계약의 조건보다 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우 그 조건을 소급하여 이 사건 분양계약에 적용하기로 하였으므로, 피고가 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 시행한 스마트리빙제의 분양조건이 이 사건 분양계약의 분양조건보다 유리할 경우 그 조건을 소급하여 이 사건 분양계약에도 적용하여야 한다고 판단하였습니다.
법원은 특히 피고가 해당 스마트리빙제가 계약조건 변경이 아닌 환매조건부 특약에 해당하고, 분양계약 체결 후 2년이 경과한 후에야 비로소 분양계약 여부가 확정되기 때문에 스마트리빙제를 적용한 수분양자의 유불리를 판단하기 위해서는 앞으로 2년이 경과되어야 할 것이어서 스마트리빙제는 이 사건 계약조건보장 특약이 적용될 수 없다고 주장한 것에 대해서도, 해당 계약보장조건 특약이 "이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우"라고만 규정하고 있을 뿐 구체적인 조건이 없으므로, 이 사건 계약조건보장 특약은 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 이 사건 분양계약 조건보다 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우 그 즉시 유리한 조건을 이 사건 분양계약에도 적용하기로 한 것이라고 봄이 상당하다고 판단하였습니다.
이에 법원은 피고가 스마트리빙제로 인하여 발생한 차액인 약 1억 3천만원를 원고에게 보상해 주어야 하므로, 원고의 이 사건 대출약정에 따라 이 사건 부동산에 설정하였던 근저저당권의 피담보채무액이 해당 차액으로 인해 모두 소멸됨에 따라 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 또 그 외에 발생하는 차액 및 지연이자를 원고에게 반환하라는 원고 승소판결을 선고하였습니다.
앞서 언급드린 것과 같이, 계약조건 안심보장제 혹은 금리보장제 등의 혜택은 수분양자에게 보다 안정적으로 내 집을 마련할 수 있는 장점이 될 수 있으나, 많은 경우 이로 인해 시공사와 마찰을 겪게 될 가능성도 존재합니다.
그런데, 분양계약과 관련한 사건들은 대부분 사건이 복잡한데다 수분양자 개인이 관련 경험이 많은 시행사나 건설사를 상대해야 하는 것이므로, 반드시 관련 사건에 경험과 전문성을 지닌 변호사의 조력을 받아 대응해야 합니다. 특히 최근 몇년 동안 부동산 시장이 급변하면서 관련 제도와 이에 대한 시행사들의 마케팅도 변화를 겪고 있는 만큼, 자신의 계약사항을 정확하고 면밀하게 검토하여 상황에 맞게 조력해 드릴 수 있는 전문 변호사를 찾으셔서 최선의 대응책을 모색하실 것을 권해드립니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 전국의 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 다양한 분양계약 관련 사건에서 얻은 다년간의 경험과 노하우를 통하여 의뢰인의 승소를 위한 최선의 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 최동욱 변호사는 특히 국내 대형로펌(법무법인 세종)에서의 경험을 바탕으로 부동산에 관한 보전처분, 본안소송 및 강제집행에 이르는 전 단계에서의 승소를 위한 최선의 통합 법률서비스를 제공해 드리고 있으며, 분양계약으로 인해 어려움을 겪고계신 분들께 변호사가 직접 상담하며 전략적인 대응책을 신속하게 수립해 드리고 있습니다.
부동산의 분양계약으로 인해 어려움을 겪고 계시다면, 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다. 사건을 의뢰인께서 원하시는 방향으로 신속하고 정확하게 이끌어 드리겠습니다.
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