조망권 - 새 빌라에 입주한 뒤, 옆에 생긴 호텔 스트레스 

조망권 - 새 빌라에 입주한 뒤, 옆에 생긴 호텔 스트레스

같은 입사 동기들은 이미 모두 차장으로 승진하였지만, 나만 아직도 만년 과장이다. 승진은 커녕 실적이 너무 저조해서 회사에서 짤리지 않은 것만으로도 감사해야 할 상황이다. 자연스럽게 월급도 상당히 아쉬운 수준인데, 15년 동안 악착같이 돈을 모아서 간신히 경기도 남양주 근방의 작은 빌라에 분양계약을 체결하여 입주하게 되었다.

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* 아래는 실제 사례를 각색한 것입니다.

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비록 빌라를 대출을 받아 살 수 밖에 없었지만 나와 아내는 드디어 우리의 집이 생긴다는 사실에 뛸 듯이 기뻤다. 그런데 우리가 분양받은 빌라 바로 앞에는 작은 공터가 있었다. 분양계약을 체결하면서 분양사무소 실장에게 '저 공터가 무엇이냐'라고 물어보니, '소유자로부터 창고를 짓는다고 들었다.' , '신경쓰지 않아도 된다.'라는 답을 들었다.

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나는 그 공터는 정말 작은 땅이었기 때문에 정말 창고나 지을 수 있을거라고 생각했다. 오히려 공터가 있는 덕분에 시야에 막힘이 없어서 해가 잘 들어오는 것 같기도 했다. 그런데 행복도 잠시, 언젠가부터 그 공터에 골조공사를 짓기 시작했고 갑자기 건물이 들어서기 시작했다. 우리 부부는 위 공터위의 건물이 건축되는 사정에 대해 사전에 전혀 고지받은 적이 없었고, 처음 '창고를 짓는다고 들었다.'라고 말한 분양사무소에도 찾아가 따져보았으나 직원들은 이미 그만 둔 뒤였다. 수소문 끝에 연락이 닿은 실장은 '나는 잘 모른다.' , '들은 대로 말했을 뿐이다.'라고 말하며 시치미를 뗄 뿐이었다.

우리 부부는 너무나도 억울한 마음에 시청에 이렇게 작은 땅에도 건물이 건축될 수 있는지를 묻는 내용의 민원까지 제기하였으나, 이후 위 공터위의 토지가 절묘하게 건축법상 규제에 따 맞게 배치되어 허가를 받았다는 회신을 받게 되었다. 이처럼 좁은 공간에 건물이 들어서자, 우리 빌라와 위 건물은 매우 인접하여 건물 간 승용차 한 대를 평행주차하고 사람이 지나다닐 수 없는 정도의 간격만 있게 되었다.

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그 때부터는 햇빛이 잘 들어오던 이점이 모두 사라지고, 정오부터 오후까지 빛이 완전히 차단되었다. 이쯤되자 분양사무소에서부터 시작해서 모든 것이 매우 의도적이라는 생각을 하게 되었다. 우리는 평생 살 집을 찾아 거의 20년 대출을 받았는데, 건물 간 이격거리 뿐만 아니라 창문을 열어둘 수도 없을 만큼 사생활 침해가 심각했고, 빛이 완전히 막혀버린 것은 당연한 일이었다.....

이처럼 조망권이 침해된 경우 어떻게 법적 대응을 해야 할까?

조망권에 대하여 대법원은 '어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다.'라고 판시한다. 따라서 조망이익은 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 법적인 보호의 대상이 된다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 참조).

따라서 건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지 또는 건물상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우 조망권 침해를 이유로 불법행위 손해배상청구를 하기 위하여는, 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가받는다는 것을 주장하는 것이 중요하고, 특히 수인한도를 넘는다는 점을 강조하여야 한다. 여기서 중요한 것은 경우에 따라서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 큰 경우 위법행위로 평가될 수 있다는 점이다.

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또한 위 사례처럼 '공터에 창고를 짓는다.'라고 말을 하는 등 바로 옆에 건축물이 들어서지 않을 거란 잘못된 고지를 받고 매매계약을 체결한 경우, 매매계약 체결상의 중요한 내용을 미고지하거나 거짓으로 고지한 것으로서, 그 자체에 대하여 민법 제750조상의 불법행위 손해배상청구 또한 진행할 수 있을 것이다.