리쌍 우장창창 사건, 어떻게 봐야할까요 

리쌍이 소유하고 있는 건물에서 곱창 등을 파는 장사를 하던 우장창창 식당의 임차인과 임대인인 리쌍 간의 갈등이 문제되었는데요, 진보언론은 전반적으로 우장창창의 편에서, 소위 건물주의 '갑질'로 보고 있는 것으로 보입니다. 변호사의 입장에서, 과연 이를 그렇게 볼 수 있는지 의문입니다.

일단 사건의 진행과정을 보면 이러합니다.

1. 우장창창과 전 건물주는 2011. 11.에 계약서상으로 2년간 1층에 대하여 임대차계약을 체결합니다.

(우장창창은 구두로 5년 계약을 했다고 주장하나 특별한 증거는 없습니다)

2. 2012년에 리쌍은 건물을 매수하고, 계약기간 2년 만료 후에 곱창집의 인도해달라고 주장합니다.

(아마도 우장창창에서는 갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 보입니다)

3. 우장창창은 리쌍의 인도요구에 불응하고, 권리금의 3억원의 반환을 주장하면서 3개월간 버티면서 장사를 합니다.

4. 리쌍은 우장창창에게 권리금의 반환 조로 1억 5천만 원을 지급하고, 인도해달라고 합니다.

5. 우장창창은 이미 3개월 이상 점거하고 있으므로 임대차계약이 묵시적 갱신되었다고 주장하면서 인도요구에 응하지 아니합니다.

6. 리쌍과 우장창창은 1억 8천만 원을 지불하고, 지하층으로 옮겨서 곱창집을 5년간 계속 하는 것으로 합의합니다.

7. 우장창창은 지하에서 5년간 장사를 다했음에도 불구하고 리쌍의 퇴거요구에 응하지 않습니다.

8. 리쌍은 명도소송에서 승소하여 집행관을 통해서 강제집행을 시도하나, 우장창창의 저항으로 집행이 저지됩니다.

인터넷을 통해서 수집한 내용이라서 좀 다를 수도 있을텐데, 일단 위와 같은 사실관계에 기초하여 법적인 쟁점을 다뤄보도록 하겠습니다.

쟁점1. 상가의 임대차계약은 몇 년까지 보장되는가

일단 임대인의 합의 없이 가능한 최대의 기간은 5년입니다. 임대인과 임차인이 잘 합의가 되면, 계속적으로 할 수 있는 것이 당연할텐데, 임대인이 계약을 계속할 의사가 없다고 하더라도 5년간은 할 수 있습니다. 5년간 하기 위해서는 일단 임대료, 관리비 등의 연체가 없이, 계약 만료 6개월에서 1개월 사이에 갱신을 요구하여야 합니다. 임대인이 아무런 요구를 하지 않을 경우에도 묵시의 갱신이 되지만 이는 위험하므로, 계약만료 6개월에서 1개월 사이에 내용증명 등으로 갱신을 요구하는 것이 좋겠습니다.

우장창창의 경우에도 정상적으로 갱신요구권을 행사하였다면 최초 임대차계약을 체결한 1층에서 5년간은 영업을 할 수 있을텐데, 이러한 자신의 권리를 행사하지 않아서 5년의 기간을 보장 받지 못한 것으로 봅니다.

쟁점2. 리쌍은 전 주인의 임대차계약을 승계하는가.

본래 계약은 당사자 간에만 효력이 있는 것으로, 우장창창은 전 주인과 임대차계약을 체결하였으므로, 리쌍과는 아무런 계약관계가 없습니다. 그런데 우리 법은 임대차 등의 경우 특별히 일정한 요건을 갖추면 제3자에게도 계약을 효력을 주장할 수 있게 합니다.

상가의 임대차의 경우에도 임차권 등기를 하거나, 건물을 인도받고, 또 그 주소로 사업자등록을 하면,

그 임대차의 효력을 건물의 소유권을 이전 받은 자에게도 주장할 수 있습니다. 따라서 리쌍은 비록 우장창창과 임대차계약을 체결하지 않았지만, 임대차계약의 적용을 받습니다.

쟁점3. 리쌍은 권리금을 반환하여야 하는가.

일단 권리금이란 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등에 대한 대가로서 신규 임차인이 임대인 혹은 전 임차인에게 보증금 외에 추가로 지급하는 금원을 말합니다. 이때 이 권리금은 돌려 받을 수 있는 것일까요? 돌려 받는다면 누구에게 돌려 받아야 할까요? 우선 권리금은 돌려 받을 수 있는 돈이 아닙니다. 임차인이 위 권리에 대한 대가로 임대인 혹은 전 임차인에게 권리금을 지불한 것으로, 이는 계약이 만료되었다고 해서 돌려 받을 수 있는 돈이 아닙니다. 다만 임차인은 자신이 위 건물을 다시 신규임차인에게 넘길 때에, 자신도 전 임차인처럼 권리금을 받아서 사실상 권리금을 회수할 수 있을 뿐이죠.

개정 상가건물임대차보호법은 권리금의 수수를 보호하는 조항을 두고 있는데, 이 조항 역시

임대인등에게 직접 요구할 수 있다고 규정하고 있는 것은 아니고, 다만 현 임차인이 신규임차인에게 권리금을 수수하기로 계약한 경우, 이를 임대인이 막을 수 없다고 규정합니다. 즉 임대인이 현 임차인을 쫓아내고 자신이 권리금을 수수하는 것을 막고 있을 뿐입니다.

우장창창 역시 자신이 권리금을 주고 시설에 들어왔다고 하여도, 신규임차인에게 권리금 등을 요구할 수 있을 뿐이고, 이를 리쌍에게 요구할 수 있는 권한은 없는 것이죠. 따라서 리쌍으로선 권리금 중 일부라고 준 것은 도의적으로 할만큼 한 것으로 보입니다.

쟁점4. 법원을 통한 강제집행은 정당한가.

앞서 살펴본데로 임차인에게는 5년의 임대기간이 보장되나, 그 이후에 계약이 묵시적 갱신이 되는 등의 사정이 없고, 임대인이 계약의 종료 및 갱신할 의사 없음을 통지하였다면, 임대차계약은 그 때로 종료되고, 임차인은 더 이상 임대차 목적물을 점유할 권리가 없습니다. 이 때 우리나라 법은 임대인이 직접 임차인을 쫓아내는 것을 허용하지 아니하고, 법원의 판결 등을 통해 '집행권원'을 얻어서

법원의 집행관 등을 통해서 공공력에 의해서 건물을 인도받도록 하고 있습니다. 그러니까 임차인이 버틸 경우, 적법하게 건물을 인도 받을 유일한 방법이 강제집행인 것이죠. 따라서 리쌍의 집행관을 통한 강제집행은 당연히 적법하고, 이를 실력으로 저지하는 것은 형법상 공무집행방해죄 등을 구성합니다.

위와 같이 리쌍과 우장창창 사건의 쟁점을 살펴보았는데요, 적어도 리쌍의 행동은 대부분 적법한 것이었다는 점에서, 그 잘못을 리쌍에게 돌리는 태도는 부적절해보입니다. 다만 상가건물임대차보호법에도 불구하고 임차인의 보호가 미흡한 부분이 있다면 입법을 통해서 해결해야 할 것입니다.