토지매매를 가장한 근저당권 설정편취 - 사기 고소 송치사례 

[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고해 주시기 바랍니다.]

사건경위

1. 매매계약 체결 및 근저당권 설정

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의뢰인은 2018. 7월 김도용(가명)에게 A토지를 계약금 5,000만원, 중도금 1억 7,000만원, 잔금 3억 4,000만원, 총 5억 6,000만원에 팔았습니다. 다만 중도금의 경우 의뢰인이 가지고 있는 별개의 B토지에 김도용이 주택을 건축하는 것으로 하자고 하여, B토지 건축물 준공으로 중도금 지급을 갈음하였습니다.

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계약 체결 시 김도용은 자신의 후배 노덕수(가명)로부터 5억원을 빌려 A토지 위에 건축을 할 계획이라고 하였습니다. 그러면서 김도용은 자신이 중도금 지급에 갈음하여 B토지에 공사를 진행하는 동안, 의뢰인이 A토지를 처분하거나 A토지에 근저당권을 설정한다면 김도용이 A토지를 이전받지 못하게 된다고 주장하면서, 의뢰인의 의무 이행(잔금일까지 A토지의 권리관계 유지)을 담보하기 위해 A토지에 노덕수 명의의 근저당권을 설정해 달라고 하였습니다.

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의뢰인은 A토지 위에 제3자 명의의 근저당권을 설정해 주는 것이 꺼림칙 했습니다. 이에 매매계약서에 만약 김도용이 B토지에 공사를 완공하지 못하거나 잔금을 지급하지 못한다면 김도용이 책임지고 근저당권을 말소한다는 내용을 기재하였고, A토지에 노덕수 명의의 근저당권을 설정해 주었습니다.

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2. 김도용의 배신

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계약에 따르면 김도용은 중도금 지급을 위해 B토지에 건물을 지어주어야 합니다. 그러나 김도용은 B토지 위에 일부 골조공사만 진행한 후 일방적으로 공사를 중단하였습니다.

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중도금 기일은 물론 잔금일까지 김도용이 건축진행을 하지 않자, 의뢰인은 매매계약을 해지하면서 계약서에 따라 김도용에게 노덕수의 근저당권 등기를 말소하라고 하였습니다. 그러나 김도용이 이조차 거부하자, 의뢰인은 비로소 김도용이 매매계약을 체결한 목적이 의뢰인을 속여 A토지에 근저당권을 설정받는 것이라는 확신이 들었습니다.

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이에 의뢰인은 노덕수에게 연락하여 그가 A토지 건축자금 5억원을 김도용에게 빌려 줄 계획이었는지 물어 보았습니다. 노덕수는 자신이 대부업자라고 하면서, 김도용에게 2억원을 빌려주고 그 담보로 A토지에 근저당권을 설정한 것일 뿐 A토지의 건축자금은 금시초문이라 하였습니다.

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졸지에 의뢰인은 김도용의 사채금 차용을 위해 자신의 토지를 담보로 넘겨 준 꼴이 되고 말았고, 이에 저를 선임하여 김도용을 사기로 고소하였습니다.

고소장 제출 및 기망행위 설명

1. 김도용의 기망행위

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김도용은 의뢰인을 속여 근저당권을 설정받기 위해 노덕수를 매매계약에 편입시켰습니다. A토지에 사채업자인 노덕수 명의의 근저당권을 설정해 달라고 요청하면 의뢰인이 당연히 들어주지 않을 것이기에, 김도용은 A토지에 자신이 건축을 할 것이고 노덕수가 건축자금을 대줄 투자자라고 거짓말하였던 것입니다.

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또한 김도용은 애초 노덕수로부터 빌려 쓸 사채를 담보할 토지가 필요했을 뿐 실제 A토지를 살 돈도, 의사도 없었습니다. 때문에 중도금을 현금으로 주는 대신, 의뢰인 소유인 B토지에 건물을 지어주겠다는 제안을 하였던 것입니다.

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2. 고소장 제출

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김도용이 설계한 계약구조와 교묘한 기망방법으로 인해 김도용을 사기죄로 처벌하는 것은 애매한 측면이 있었습니다. 김도용은 소액이지만 계약금도 지급하였고, 중도금 대신 진행해야 하는 B토지 지상 건축물도 골조공사까지는 완료하였기 때문입니다.

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고소장에 수사관이 쉽게 이해할 수 있도록 계약구조를 도식화하여 기재하였습니다. 또한 김도용이 정말로 A토지를 매수할 의사와 능력이 있었는지를 확인하기 위해, 수사관에게 ① 계약 체결 당시 김도용의 자력(보유 부동산 및 현금), ② 김도용이 실제로 건축공사를 진행할 수 있는 경험과 능력이 있는지, ③ 김도용이 B토지에 지출한 공사비 내역에 대한 집중 조사를 요청하였습니다.

송치결정

담당 수사관은 고소장과 의견서 내용을 종합한 후 김도용과 노덕수를 소환하여 조사를 진행하였고, 김도용을 기소의견으로 검찰에 송치하였습니다.

재산범죄는 통상 다양한 계약관계를 동반하는 경우가 많기 때문에 형사 뿐 아니라 민사법리도 심도있게 검토해야 합니다. 위 사건도 매매계약서와 약정서 문언을 근거로 피의자의 기망행위를 입증하고자 하였고, 복잡한 매매계약의 구조를 일목요연하게 정리한 것이 도움이 되었습니다. 사기, 횡령, 배임 등 재산범죄 피해자 분들은 이점 참고하시기 바랍니다.