[전세사기변호사] 🚨내용증명부터 전세보증금반환까지 

전세사기 피해가 심각해지면서 전세계약 건수가 많이 줄어들었지만, 그럼에도 불구하고 우리나라의 300만 가구 이상이 전셋집에 살고 있다고 합니다.

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그런데 이렇게 많은 가구가 전세 사기를 걱정하면서 살아야 한다니, 참 슬픈 일이 아닐 수 없습니다.

▲ '임대인이 보증금을 줄 수 없다고 통보했다' 거나, ▲'임대인이 보증금 지급을 자꾸 미루고 연락을 피하는 것 같다' 혹은 ▲ '전세사기를 당할지도 모른다'는 생각이 드는 경우 법적 대처법에 대해 이야기 해보겠습니다.

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​1️⃣ 경계해야 할 것은?

​'내가 혹시 전세사기를 당한것이 아닐까' 생각이 들더라도 부동산 전문 변호사 세륜로펌과 함께 차근차근 문제를 해결하시면 되므로 너무 걱정하실 필요 없습니다.

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다만 절대 하지 말아야 할 것 두가지는,

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① 자기 자신을 자책하는 것

② 임대인을 믿고 계속 기다리는 것 입니다.

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많은 분들께서 "내가 뭘 제대로 대처하지 못해서 이런일이 생기는걸까" 자책하는 사이 실질적인 대책 마련이 늦어질 수 있고," 임대인도 무슨 사정이 있곘지, 일단 기다려보자"라고 생각하면서, 임대인이 재산을 은닉할 시간을 벌어주는 경우가 있기 때문입니다.

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2️⃣ 내용증명

요즘 전세사기나 전세보증금 반환에 대한 정보가 많다보니, 소송 전에 내용증명을 보내는 것에 대해 이미 잘 알고 계십니다.

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물론 저희 법무법인 세륜을 찾아주시는 분들의 사건도 내용증명으로 먼저 전세금 반환청구를 하는 경우가 많은데요.

내용증명을 잘 작성하는 것도 중요한 일이지만, 내용증명을 보낼 때는 꼭 법무법인의 조력을 받으시라고 말씀드립니다.

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이유는, 개인이 내용증명을 보내는 것 보다 법무법인의 직인이 찍힌 내용증명을 임대인에게 보내게 되면,

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임대인은 '보증금을 반환하지 않으면 곧 소송이 시작될 수도 있겠구나' '저 법무법인을 통해 소송을 준비하고 있구나'라고 생각하고 의외로 쉽게 보증금을 반환해 주기 때문입니다.

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(법무법인을 통해 내용증명을 보내는거야 말로 가장 가성비 좋은 법무법인 이용이라 생각됩니다^^)

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3️⃣ 보증보험사를 상대로 민사소송

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​아시다시피 전세계약을 할 때는 부동산이 보증보험에 가입이 가능한 곳인지 알아보고 계약하는 것이 중요합니다.

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만약 임대인의 자금 사정에 문제가 생겨서 보증금 반환을 받기 어려운 경우라면, ​임차인은 ✔️보증보험사에 보증금 지급을 요청하면 보다 쉽게 돈을 받을 수 있기 때문이죠.

물론 보증보험에 가입했다고 만사가 해결되는 것은 아닙니다.

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간혹 보증보험 회사에서 지급을 거절하는 경우도 있는데, 이 경우라면 ✔️약관상 보증금 지급을 거절할 정당한 사유가 있는지 검토한 이후 정당한 거절사유가 없다면 민사소송으로 해결할 수 있습니다.

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​또한 보증보험사를 상대로 소송을 할 경우 ✔️집행이 되지 않을 걱정이 없기 때문에 보증금 반환에 훨씬 유리하고, 이런 이유로 보증보험을 꼭 가입하라고 말씀드리고 있습니다.

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4️⃣ 공인중개사사를 상대로 민사소송

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임대인이 보증금을 반환해주지 않는다고 해서 무조건 '공인중개사가 전세사기에 가담한 것이다' 라고 판단할 수는 없습니다. 공인중개사도 그런 매물인지 몰랐을 수도 있고, 항상 공인중개사에게 손해배상 책임이 있는 것도 아니기 때문이죠.

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하지만 같은 임대인의 유사한 매물을 공인중개사가 여러채 계약했다면 상황은 달라질 수 있습니다.

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공인중개사라면 몇십, 몇백채의 물건을 같은 사람과 거래를 하는 것을 의심하지 않을 수 없을테고, 심지어는 중개사가 전세사기에 가담하여 보증금을 편취하는 경우도 있기 때문입니다.

공인중개사의 고의 또는 과실로 전세사기를 당한 것을 입증할 수 있다면 공인중개사는 손해배상책임을 지게 됩니다.

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공인중개사는 중개업무에서 발생할 수 있는 손해에 대해 보증보험을 의무적으로 들고 있기 때문에, 공인중개사의 책임이 인정된다면 보증보험을 통해 쉽게 집행을 받을 수 있습니다.

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​5️⃣ 형사소송

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보증금 반환으로 저희 법무법인 세륜을 찾아주시는 의뢰인분들 중에는 임대인에게 여러 차례 연락을 시도하다 실패하고, 분노의 마음으로 '임대인을 고소하겠다' 라며 형사고소를 의뢰하시는 분들도 계십니다.

그러나 전세금을 반환받지 못한다고 해서 반드시 형사상 사기죄가 해당되는 것은 아닙니다.

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형법상 사기죄가 성립하기 위해서는 "고의성" 이 인정되어야 하는데요.

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사기죄가 성립되는 고의란, 임대인이 "갭투자를 해서 돈을 벌기 위해 전세를 놓겠다"라는 고의가 있었다는 것이 아니라, "전세자금을 반환해 주지 못할 것이라는 점을 알았거나 혹은 알 수 있었음에도 무리하게 계약을 했다"라는 것을 의미합니다.

같은 이유로 공인중개사가 한 임대인이 수십, 수백체 전세계약을 하는 것을 도운 경우, 고의성을 인정받아 사기죄 공범이 될 수 있습니다. (참고로 사기죄의 공범이 아니더라도 공인중개사법 위반이 될 수 있습니다.)

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최근 몇년간 전세사기 혹은 보증금반환 문제로 저희 법무법인 세륜을 찾아주시는 분들이 급증하여 피해의 규모를 피부로 체감하고 있습니다.

전세 임차인으로 살고 계시는 분들이 얼마나 불안한 심정이실지 이해가 되기도 하구요.

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하지만 많은 승소사례와 다수의 보증금 반환 경험을 갖춘 전문가와 하나씩 해결하실 수 있으므로 너무 불안해 하지 않으셨으면 합니다.

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보증금반환 사건이라도 개개인의 상황에 따라 처한 해결방법이 다를 수 있고, 각 단계마다 법적조치가 달라지게 되므로 대한변호사협회 등록 부동산전문 변호사와 함께 상세한 상담 후 전략적 대처를 하시기 바랍니다.

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