월세 세입자 내보내기 소송부터 집행까지-(1) 

Q 세입자가 월세를 계속 밀립니다. 내보내고 싶은데 어떻게 해야하나요?

세입자가 지속적으로 월세를 연체하고, 수차례의 권유에도 묵묵부답으로 일관한다면 부득이하게 법적인 절차를 진행해야 합니다. 아무리 내 소유의 집이라고 하더라도 임차인이 거주하는 동안에는 마음대로 출입하거나 임차인의 물건들을 뺄 수 없기 때문입니다. 다만 아무리 간단한 소송이라도 짧으면 6개월 길면 2년까지도 소송이 지연될 수 있고 이 기간 동안 임대인의 손해는 계속됩니다.

임차인을 내보내기 위해서는 소송 전 단계부터 소송 진행 단계 그리고 강제집행 단계까지 면밀히 사안을 검토하여 대응해 나가야 합니다.

① 소송 전 단계

1.계약해지 여부의 검토

명도소송을 준비하기 전에 먼저 임대차계약의 해지가 가능한지 여부를 검토해야 합니다.​

임차인(세입자)이 오랜 시간 월세를 연체하면 계약기간이 남아있다고 하더라도 계약해지가 가능합니다. 그러나 때때로 새로 매입한 부동산에 이미 거주하던 임차인(세입자)이 예전 소유주와의 계약을 근거로 월세를 연체하고도 부동산을 인도하지도 않는 경우도 있습니다.

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실제로 처음 소송을 제기할 때 위와 같은 내용으로 어려움을 겪던 분이 계셨는데, 법리적으로 면밀한 검토를 한 끝에 청구원인을 '임대차 계약의 해지'에서 '소유권에 기한 목적물 반환 청구'로 변경하여 청구하였고 끝내 승소를 이끌어낸 뒤 가집행 판결을 통한 강제집행으로 신속하게 부동산에서 퇴거하도록 하였습니다.

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이처럼 간단해보이는 명도소송이라도 소송 전에 미리 계약해지여부 등 사실관계를 법리적으로 면밀히 검토하여 소송전략을 확립해나가야 합니다.

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2.내용증명 발송

​계약해지에 대한 검토가 이루어졌다면 임차인(세입자)에게 내용증명으로 의사를 명확히 하여야 합니다. 내용증명은 그 자체로 증거로 사용될 수 있고, 상대방에게 법적인 절차를 밟고 있다는 것을 전달해주기에 세입자로부터 연락이 오는 경우도 있습니다.

내용증명에는 의사표시를 할 수 있는 일정한 유예기간을 주어야 합니다. 이에 대해서는 추후에 자세히 다루도록 하겠습니다.

②부동산 점유이전금지 가처분

내용증명에도 아무런 답변이 없다면 이제 부동산명도(인도)소송을 준비하셔야 합니다. 다만 소송을 시작하기 전 먼저 선행되어야 할 것이 있는데 바로 부동산 점유이전금지 가처분입니다.

​부동산 점유이전금지 가처분을 하는 이유는 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.

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1. 점유자(거주자) 변경 방지

​명도소송의 경우 아무리 빨라도 1년이 소요되고 만약 상대방이 항소까지 한다면 길게는 2년의 시간이 소요될 수 있습니다. ​때때로 소송 중간에 점유자(임차인)가 임대인의 동의 없이 무단으로 무상전대차를 통해 거주자가 바뀌는 경우들이 발생하기도 합니다. 이 사실을 모르고 명도소송에서 승소하더라도 판결문 상의 점유자(임차인)와 실제 거주자가 달라지기 때문에 강제집행을 할 수 없게 됩니다.

2. 소송 전 세입자와 마지막 협상

​부동산 점유이전금지가처분 신청이 인용되면 가처분에 따른 집행이 실시됩니다. 집행관을 비롯 채권자(임대인)를 제외하고 증인 2명이 동석한 가운데 채무자(세입자)의 집에 방문하게 되는데 세입자 입장에서는 심리적으로 상당한 압박을 받기 때문에 이 단계에서 보증금이라도 돌려받기로 합의하고 이사하는 경우가 많습니다.

명도소송을 준비하는 소유주분들은 월세를 받지 못하는 시간이 늘어날수록 계속해서 손해가 발생하는 것이기 때문에 가급적 소송을 시작하기 전에 임차인을 내보내는 것이 중요합니다.

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3. 불법 전대차계약의 확인

​때때로 집행 단계에서 임차인이 임대인 모르게 전대차 계약을 체결한 사실을 알게되는 경우가 있습니다.

​전대차란 전(월)세집을 임차인이 다시 새로운 제3자에게 임대하는 것을 말합니다. 이렇게 되면 점유자가 임차인이 아니라 제3자이기 때문에 명도소송의 당사자가 변경되고 법리적인 쟁점도 달라지게 됩니다. 이는 기본적으로 명도소송이 소유자가 점유자에게 건물을 인도받기 위한 것을 목적으로 하고 있기 때문입니다.

​임대인 모르게 체결한 전대차 계약은 임대인의 승낙을 받아 체결해야 하는 것이 원칙이기에 임차인에게는 손해배상을 청구하고 전대차 임차인에게는 부동산 점유이전금지 가처분과 더불어 명도소송을 같이 진행해야 합니다.

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오늘은 월세 안내는 세입자를 내보내기 위해 본 소송 시작 전 반드시 검토해봐야 하는 사안을 알아봤습니다. ​다음 시간에는 명도소송의 절차와 강제집행에 대한 전반적인 과정을 설명 드리도록 하겠습니다.

특별히 명도소송의 경우에는 각 단계마다 절차가 복잡하기에 오랜 경험을 바탕으로 각 단계마다 최적의 선택을 할 수 있는 전문가를 만나야 시간과 비용을 절약할 수 있습니다. 여전히 악덕 세입자로 인해 고통 받는 많은 분들이 평안하시길 기원합니다.