공사대금 못받았을 때 회수하는 방법 

Q미지급 공사대금을 회수하려고 하는데 어떻게 해야할까요?

미지급 공사대금이 있을시에는 공사대금 채권의 소멸시효가 3년에 불과하기 때문에 도급사가 주기만을 기다리지 말고 신속히 받아야합니다.오늘은 공사대금을 못받았을 때 소송전부터 소송이후 강제집행까지 전반적인 내용을 다뤄보도록 하겠습니다. ​오늘 포스팅을 보시면 공사대금 회수에 대한 전반적인 법적 절차를 알 수 있습니다.

① 소송전 준비사항

1. 내용증명

앞서 공사대금 채권의 소멸시효가 3년이라고 하였는데요.

이는 3년간 법적인 대응을 하지 않을시에는 지급받지 못한 공사대금을 청구할 수 없다는 것을 의미합니다.

소송에 앞서 내용증명을 발송하면 일단 공사대금 채권의 소멸시효가 중단됩니다.

※단, 이는 6개월안에 소송을 제기해야만 그 효력이 있다는 점 명심하시기 바랍니다.

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2. 유치권 행사

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아직 공사가 마무리 되지 않은 상태로 공사현장을 점유(공사현장에 자재나 회사의 물품들이 남아있는 상태)한 상태라고 한다면 공사대금을 지급받기 전까지는 공사한 건물을 인도하지 말아야합니다. 이를 유치권 행사라고 하는데, 이럴 경우 도급인은 건물을 사용하거나 매매할 수 없기 때문에 공사대금을 변제하려고 할 확률이 올라갑니다.

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다만 이미 건물을 집주인에게 인도한 뒤에 유치권행사를 하기 위해서 다시 재점유하는 것은 위법한 것이기 때문에 유의하시기 바랍니다.

3. 가압류

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때때로 공사대금 소송에서는 도급인에게 돈이 없어 소송에서 승소한 뒤에도 금전을 배상받지 못하는 경우가 발생합니다. 이러한 연유로 소송에서 승소한 뒤 금전을 회수할 수 있도록 미리 도급인이 가지고 있는 재산을 찾아 가압류를 해두어야 합니다. 다만 채무자의 재산을 찾을 수 없는 경우에는 여러 방법을 강구해야합니다.

​저희가 진행한 사례들을 간단하게 소개드리자면

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가. 채무자가 시공사의 경우에는 출자증권 가압류가 효과적일 수 있습니다.

건설사는 일정규모 이상의 공사를 진행하려면 조합에 가입하고 조합으로부터 보증서를 발급받아 제출해야합니다.

그러나 건설사가 조합에 가입할 때 교부받은 출자증권에 가압류가 되면 보증서의 발급이 어렵게 되어 건설사가 공사를 진행하기 어려운 사정에 놓이게 됩니다. 이로인해 많은 경우 출자증권 가압류를 하게되면 건설사에서 협상제안이 들어오게됩니다.

다만 출자증권 가압류는 많은 경우에 법원에서 받아주지 않으려고 하기 때문에 전문변호사의 조력이 필수적으로 필요합니다.

나. 시행사의 재산을 찾을 수 없는 경우 신탁재산에 대한 가압류를 고려해 보아야 합니다.

일반적으로 시행사는 사업을 시행하기 위해 부동산 담보 신탁을 통해 금융권에 대출을 받아 사업을 운용하는데,

시행사업에 문제가 있을 경우 신탁재산을 제외한 재산이 없는 경우가 허다합니다.

이럴 경우에는 신탁재산에 가압류를 해야하는데 신탁재산에 대한 가압류는 원칙적으로 불가합니다.

그래서 신탁 수익권에 가압류를 해야햐는데 이에 대해서는 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

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②소송단계 - 공사대금 분쟁유형 파악

공사도급계약에서 도급인과 수급인 사이에 발생하는 분쟁은 공사대금 지급시기와 계약의 세부내용, 공사의 품질등에 관한 세부적인 상황에 따라 천차만별입니다.

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대표적인 분쟁유형을 살펴보면

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1. 대금 지급 지연 분쟁 : 대부분의 경우가 이에 해당하는데, 발주자가 하도급 업체에게 약속한 일자에 대금지급을 하지 않은 경우입니다. 하도급 업체로서는 발주자와의 관계를 생각해서 공사가 끝날때까지 차일피일 기일을 미루다가 1년 이상의 시간이 경과하도록 대금을 지급받지 못하는 경우가 허다합니다.

2. 계약금액 조정 분쟁 : 물가변동이나 설계변경으로 인하여 계약금액을 조정 합의를 하게 되는데, 계약의 허술함으로 인해 분쟁이 발생합니다. 구두로 합의 하였으나 공사 후 정산단계에서 설계변경 유무나 내용에 따른 이견으로 분쟁이 밝생합니다.

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3. 약정 외 추가공사로 인한 분쟁 : 추가공사는 대표적으로 ①설계변경 없이 추가공사를 한 경우와 ②설계변경을 하고 추가공사를 한 경우로 나눠지는데, 대부분의 분쟁은 ①항의 경우에 해당합니다. 추가계약서가 작성되지 않았거나, 추가계약서가 있음에도 설계변경 없이 공사를 한경우에는 양 당사자간 계약내용에 대한 의견차로 기존계약과 추가공사의 범위에 대한 분쟁이 발생하곤 합니다.

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4. 일방적인 대금 삭감: 완공된 공사의 품질이나 공사지연을 이유로 일방적으로 공사 대금을 삭감하여 지급하는 경우 분쟁이 발생하곤 합니다.

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이렇듯 공사대금 청구소송은 분쟁유형이 다양하고 분쟁유형에 따라 건물의 하자나 기성고를 위한 감정을 진행해야하는 경우가 발생하기도 하는데 감정결과에 따라서 오히려 공사대금을 돌려줘야하는 경우도 있기 때문에 사전에 면밀히 검토 후에 소송을 진행하여야 합니다.

③ 소송이후 - 강제집행

강제집행은 채무자가 자의로 판결금을 지급하지 않을 경우에 하는 마지막 단계입니다.

소송 전부터 충분히 준비를 해둔 상태라면 가압류한 재산에 강제집행을 진행하면 됩니다.

때때로 가압류한 재산을 처분하지 않기 위해서 채무자 측에서 판결금을 지급하는 경우도 있습니다.

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다만 가압류를 하지 않은 상태로 소송을 시작하셨다면 먼저 채무자의 재산을 알아보는 것부터 시작하셔야 합니다.

강제집행은 '채무자의 재산조회가 반이다' 라는 말이 있습니다.

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법무법인이나 변호사사무실에서 직접 채무자의 신용정보를 조회하는 방법은 없고 법적인 절차를 밟거나 여러 전략을 세워야하는데, 세세한 부분을 다루자면 내용이 길어지기 때문에 자세한 내용은 추후 다뤄보도로 하겠습니다.

건설경기의 침체로 인해 공사를 해주고도 선급금 일부만 지급받고

기성고 대부분을 지급받지 못하는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다.

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소송비용도 만만치 않기 때문에 여러모로 마음이 답답하시겠지만

전문가와 상담하시는 것이 오히려 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

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건설과 부동산에서 오랜시간 노하우를 쌓은 전문변호사와 함께하시어 최고의 결과를 이룩하시길 바랍니다.