안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
전세를 살다가 다른 집으로 이사갈 때, 기존 전셋집에서 보증금을 반환받아 이 돈을 새로 이사할 집의 전세금에 보태는 것은 너무나도 당연한 수순입니다.
이에 대다수의 임차인들은 새로 이사갈 집 계약을 할때, 기존 전셋집의 보증금을 반환받을 것을 고려하여 잔금일을 정하게 되는데요.
살던 집의 보증금 미반환은 새로 이사할 집의 잔금 지급 불가로 이어져
만약 살던 집의 집주인이 제때 보증금을 반환하지 않는다면 어떻게 될까요?
당연히 새로 이사할 집의 잔금을 치르지 못하게 될 것이고, 새로 이사할 집의 집주인이 그걸 기다려주지 않겠죠?
결국 새로 이사할 집에 대한 전세계약이 파기될 것임이 분명한데요.
새로 이사할 집의 집주인은 계약금을 몰취할 것
더 큰 문제는 새로 이사할 집의 집주인 입장에서는 자신은 잘못한 게 하나도 없는데 이사 들어오려던 세입자가 잔금을 지급하지 못한 것이니, 앞서 지급받았던 전세 계약금을 몰취하고 돌려주지 않는다는 점입니다.
이때 세입자는 새로 이사할 집의 집주인에게는 계약금을 달라고 청구할 권리가 없습니다.
세입자는 기존 집주인을 상대로 몰취당한 계약금에 대한 손해배상을 청구해야
세입자가 할 수 있는 것이라고는 기존 집주인을 상대로 '당신이 보증금을 안 줘서 내가 잔금을 못 냈잖아. 그러니 당신이 손해배상을 해!'라고 말하는 것뿐입니다.
지난 포스트에서는 이러한 사태를 미연에 예방하기 위해 새로 이사할 집의 잔금일 전에 살던 집의 집주인에게 내용증명을 보내 어떻게든 보증금을 받아내는 방법에 대해서 살펴보았는데요.
전세보증금 반환 지체로 새 집 계약금을 몰취당할 위기라면 | 로톡
오늘은 집주인이 끝내 보증금을 주지 않아 세입자가 새로 이사할 집의 계약금을 몰취당하는 최악의 상황에 이르렀을 때, 이 문제를 해결하기 위한 방법과 실제 해결 사례를 살펴보겠습니다.
수집하여야 할 증거
전세보증금 미반환으로 인해 계약금을 몰취당한 경우, 기존 집주인에게 손해배상을 청구하기 위해 수집하여야 할 증거는 다음과 같습니다.
<기존 집주인과의 사이에서 수집하여야 할 증거>
기존 집 임대차계약서
계약이 종료되었다는 사실을 입증할 자료
'새로운 집 계약을 체결했다, 그러니 만기에 보증금을 반환하라'라는 사실을 알린 자료
기존 집주인이 '이사를 하더라도, 예정된 날짜에 보증금을 반환할 수 없다'라고 확정적으로 말한 자료
이사를 실제로 준비하고 기다렸으나 집주인이 보증금을 반환하지 않았다는 자료
<새로운 집주인과의 사이에서 수집하여야 할 증거>
새로운 집 임대차계약서
새로운 집주인에게 계약금을 지급한 내역
새로운 집주인이 '세입자가 잔금을 내지 않아 계약을 파기하고 계약금을 몰취하였다'라는 사실을 입증할 자료(문자, 카톡, 통화녹음 또는 새로운 집주인의 사실확인서)
<제3자와의 사이에서 수집할 증거>
이사를 준비하였다는 사실을 입증할 증거(이사업체 계약서, 이사비 지급내역, 공인중개사 사실확인서 등)
기존 집주인에게 손해배상을 청구한 사례
보증금 반환을 미루던 임대인, 마침내 새로운 세입자를 구함
이 사건의 의뢰인은 경기도에 위치한 한 아파트에 전세를 살고 있었습니다. 만기가 되어 임대인에게 보증금을 반환할 것을 여러 차례 요구했지만, 임대인은 '새로운 세입자가 구해지지 않는다'라며 시간을 끌었습니다.
의뢰인은 1년이 넘는 시간 동안 집주인이 새로운 임차인을 구하기만을 기다렸습니다.
그리고 마침내 1년 남짓이 흐른 뒤, 집주인은 새로운 세입자를 구했다며 '새로운 세입자가 2023년 12월 1일에 이사를 들어올 예정이니, 그때 맞춰서 이사를 나가세요'라고 통보했습니다.
집주인이 요구하는 날짜에 맞추어 새로운 집을 구했지만...
의뢰인은 집주인이 지정한 날짜에 맞추어 어렵게 새로 이사할 집에 대한 계약을 체결하고, 계약금으로 3,400만 원을 지급했습니다.
그리고 이 사실을 집주인에게 알리며 '날짜에 맞추어 이사를 가겠다'라고 통보했습니다.
집주인이 예정된 날짜에 보증금을 반환할 수 없다고 돌변함
문제는 집주인이 갑자기 태도를 바꾸어 '약속된 날짜에 보증금을 못주겠다'라고 돌변했다는 것입니다.
왜냐하면 새로운 세입자가 이사일자를 앞두고 집주인과의 계약을 파기했기 때문입니다. 결국 집주인의 계획, 즉 새로운 세입자로부터 보증금을 받아서 의뢰인에게 보증금을 반환하려던 계획이 물거품이 되었습니다.
집주인 입장은 알겠지만, 의뢰인은 계약금을 몰취당할 상황
의뢰인은 집주인의 입장에 대해서는 충분히 이해했습니다.
그러나 이해하는 것과는 별개로 의뢰인은 대단히 곤란한 상황에 빠졌습니다.
의뢰인은 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하면 새로 계약한 집의 잔금을 마련할 수 없었고, 새로 이사할 집의 집주인은 '잔금을 지급하지 않으면 계약금을 몰취하겠다'라고 통보해왔기 때문이지요.
끝내 보증금 반환이 되지 않아, 계약금을 몰취당한 의뢰인
의뢰인은 모든 사정을 알리며 기존 집주인에게 제발 다른 곳에서 대출이라도 받아서 내 보증금을 반환해달라고 간곡히 읍소했지만, 결국 집주인은 보증금을 반환하지 못했습니다.
그리고 의뢰인은 3,400만 원이라는 계약금을 그대로 몰취당했습니다.
보증금을 반환할 것, 몰취당한 계약금을 배상할 것을 요구했지만
의뢰인은 결국 이사를 하지 못했습니다.
이에 의뢰인은 집주인에게 보증금을 1억 9,100만 원과 몰취당한 계약금 3,400만 원을 반환하라고 요구했는데요.
집주인은 의뢰인에게 단돈 60만 원만 지급하고, 계속해서 시간을 끌었습니다.
보증금반환 및 몰취당한 계약금에 대한 손해배상 청구
결국 더이상 기다리다 못한 의뢰인은 법률사무소 아란을 찾아와 기존 집주인을 상대로 한 보증금반환과 함께 몰취당한 계약금에 대한 손해배상을 청구해달라고 의뢰하셨습니다.
전부 승소
이 사건에서는 기존 집주인과의 전세계약은 의뢰인이 체결하였고, 새로 이사할 집의 전세 계약은 의뢰인의 남편이 체결하였다는 특이사항이 있었습니다.
집주인은 이 점을 물고 늘어지면서 '나는 내 임차인인 의뢰인에게 보증금만 반환하겠다. 의뢰인의 남편이 새로 이사할 집의 전세계약을 체결해서 계약금을 몰취당한 사정은 나와는 무관하다'라고 주장했습니다.
이에 저는 '의뢰인의 남편이 기존 집주인과 직접 계약을 한 것은 아니지만, 한 집에 살던 의뢰인의 남편이 의뢰인과 함께 새로 이사할 집에 대한 계약을 체결한 것이고, 집주인의 의뢰인에게 보증금을 반환하지 않아 의뢰인의 남편이 잔금을 치르지 못하게 된 것이므로, 집주인의 행위는 의뢰인의 남편에 대한 불법행위에 해당한다'라고 주장하였는데요.
법원에서는 제 주장을 그대로 받아들여
집주인은 의뢰인에게 보증금을 반환하고
집주인은 의뢰인의 남편에게 몰취당한 계약금을 반환하라
라는 판결을 선고하였습니다.
이사할 집 계약을 해 두었는데, 기존 집의 보증금을 못받을 상황이라면 최악의 상황을 미리 대비해두시기 바랍니다.
만기가 되면 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하는 것은 당연한 의무이고, 임차인은 이를 전제로 이사계획 등을 수립합니다.
그러나 이 당연한 의무를 이행하지 않는 임대인이 생각보다 많고, 특히 요즘처럼 부동산 경기가 좋지 않을 때에는 더더욱 많습니다.
어떻게든 임대인을 압박하여 제때 보증금을 반환하게 하는 것이 최선이겠습니다만, 집주인에게 정말로 유동자금이 없다면 임차인은 새로 이사할 집의 계약금을 몰취당하는 최악의 사태에 이를 수 있습니다.
유비무환이라는 사자성어가 괜히 있는 것이 아닙니다.
그러므로 오늘의 포스트를 잘 참고하셔서 미리미리 증거(집주인에게 새로 이사할 집의 계약을 체결하였다고 말한 증거, 이사할 준비를 모두 마쳤는데 집주인이 보증금 반환을 거부한 증거 등)를 수집하시면서 최악의 상황을 대비하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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