주택임대차보호법상 임대차 계약의 묵시적 갱신~!!
안녕하세요. 법무법인 프런티어 신정우 변호사입니다.
주택임대차계약은 통상 2년을 체결하죠.
그런데 계약기간 2년 다 끝나가는데, 집주인이 아무 말이 없다면 어떻게 해야 할까요?
그리고 계약기간이 끝났는데도 집주인이 연락이 없다면 주택임대차계약은 어떻게 되는 것일까요?
그래서 오늘은 주택임대차보호법상 계약기간이 끝날때까지 임대인이나 임차인이 계약에 대하여 아무런 의사표시가 없는 경우에 적용되는 "묵시적 갱신"에 대하여 함께 알아보도록 하겠습니다.
부디 오늘 내용을 잘 살펴, 임대인이나 임차인 모두 원하지 않는 계약 연장을 방지하시기 바랍니다.
1. 묵시적 갱신의 성립 요건
주택임대차(전월세) 계약에서 ‘묵시적 갱신’(암묵적 갱신)이란, 임대차 계약 기간이 끝났음에도 임차인(세입자)과 임대인(집주인) 어느 쪽도 계약 종료나 조건 변경 의사를 명시적으로 알리지 않은 경우, 원래의 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 제도를 말합니다. 성립 요건은 아래와 같습니다.
1) 계약 기간 만료 시점 도래
주택임대차 계약은 일반적으로 2년(또는 그 이상의 약정기간)으로 체결됩니다. 계약이 끝날 때가 되면, 양 당사자는 재계약 여부나 조건 변경 등에 대해 미리 협의해야 합니다.
2) 상대방에게 ‘계약 종료’ 또는 ‘조건 변경’ 의사 표시를 하지 않음
법에서는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이(2021년 법 개정으로 6개월~2개월 전으로 변경)에 상대방에게 재계약 여부나 조건 변경 의사를 명확히 전달해야 한다고 규정하고 있습니다.
이 기간 내에 임대인 또는 임차인이 ‘더 이상 계약을 유지하지 않겠다’, ‘보증금이나 월세를 조정하자’ 등 구체적인 의사 표시를 하지 않으면, 자동으로 묵시적 갱신이 성립됩니다.
3) 임차인(세입자) 계속 점유
임차인이 만료 후에도 계속 그 집에 거주하고, 임대인도 이를 묵인(별다른 문제 제기 없이 용인)하면 묵시적 갱신으로 봅니다.
2. 묵시적 갱신의 법적 효과
1) 원래 계약과 동일한 조건 유지
묵시적 갱신이 되면 전세보증금·월세 금액, 계약 기간, 각종 특약 등 종전 임대차계약과 동일한 조건이 그대로 적용됩니다.
다만, 최근 주택임대차보호법에서는 ‘계약갱신요구권’(최대 2년 추가 연장)과 묵시적 갱신의 효과를 구분하고 있으므로, 실제 적용 시점(처음 계약 2년이 끝난 뒤인지, 갱신요구권을 이미 사용했는지 등)에 따라 세부 내용이 달라질 수 있습니다.
2) 임차인의 중도 해지 가능(3개월 전 통지)
묵시적 갱신 상태에서는 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 일정 기간(3개월) 후에 계약을 종료할 수 있습니다.
3) 하지만 임대인이 임차인 동의 없이 중도 해지를 할 수는 없습니다.
임대인은 법적 요건을 갖춘 명도 소송 등을 제기하거나, 임차인이 동의해야만 계약을 해지할 수 있습니다.
3. 묵시적 갱신과 관련한 유의사항
1) 6개월~2개월 전 통지 의무
기존에는 ‘2개월 전 통지’가 일반적이었으나, 2021년 개정법 이후로는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인 또는 임차인이 계약 해지(또는 조건 변경) 의사를 명확히 알려야 합니다. 만약 이를 놓치면 묵시적 갱신이 성립해 원치 않은 자동 연장이 발생할 수 있습니다.
2) 계약갱신요구권과의 관계
임차인은 별도로 법에서 정한 ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있습니다(최초 2년 + 갱신요구 시 2년, 총 4년 보장). 갱신요구권으로 연장된 상태에서 기간이 끝났을 때, 다시 묵시적 갱신이 이루어지는지 여부 등은 상황에 따라 달라집니다.
즉, 처음 계약 2년 + 갱신요구권 행사 2년 후에 임대차가 종료될 때도 마찬가지로 6개월~2개월 전 통지가 없으면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다.
3) 묵시적 갱신 이후 임차인의 중도 해지
임차인은 묵시적 갱신이 성립한 뒤에도 집을 계속 살 이유가 없어졌거나, 다른 곳으로 이사를 하고 싶다면 3개월 전 통지(혹은 법/계약서상 명시된 기간 전 통지) 후 해지할 수 있습니다.
4. 결론
묵시적 갱신 : 임대차 계약이 만료될 무렵, 서로(임대인·임차인)가 아무런 해지 의사 표시를 하지 않고, 임차인이 계속 집을 점유해 임대인도 이를 특별히 문제 삼지 않을 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말합니다.
주의할 점 :
1) 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 해지나 조건 변경 의사를 서면(내용증명 등)으로 통지하지 않으면 자동 갱신이 되므로, 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.
2) 묵시적 갱신으로 연장되면 임차인은 별도의 사유 없이도 중도 해지가 가능합니다(3개월 전 통지).
3) 계약갱신요구권 행사 여부와 묵시적 갱신은 별개이므로, 최초 2년→갱신요구권 2년이 끝난 시점에도 적절히 의사를 표시하지 않으면 묵시적 갱신이 다시 이루어질 수 있습니다.
실무 팁 : 재계약 의사가 있다면 만료 전 서면으로 서로 명확히 의사 표시를 주고받고, 새로운 계약서를 작성하는 것이 분쟁 예방에 좋습니다.
임차인(세입자)은 특히 계약 만료 시점이 다가오면 6~2개월 전에 임대인에게 의사를 확실히 밝혀야, 원치 않는 묵시적 갱신을 피하거나 조건 협상을 할 수 있습니다.
결국 묵시적 갱신은 양 당사자가 적극적으로 ‘계약을 끝내겠다’거나 ‘조건을 바꾸자’는 의사 표시를 하지 않은 상태에서 자동으로 기존 계약을 연장해 주는 제도입니다.
따라서 반드시 만료 전 일정 기간 내에 통지할 의무가 있다는 점을 유념하고, 필요하다면 서면(내용증명 등)으로 확실히 의사를 전달하여 분쟁을 예방하는 것이 핵심입니다~!!
오늘 살펴본 내용이 임대차계약 종료가 임박하여 갱신 여부를 고민하시거나, 계약 상대방이 아무런 반응이 없어 고민하는 분들께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
이상 법무법인 프런티어 신정우 변호사였습니다.
감사합니다~!
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