주택이 경매로 처분되면 임차인이 보증금 받기 전까지 계속 거주할 수 있을까?
안녕하세요. 법무법인 프런티어 신정우 변호사입니다.
임차인의 입장에서 살던 주택이 경매로 매각되면 보증금을 돌려받을 수 있을까 하는 두려움이 엄습합니다.
임차인에게 있어서 집의 보증금이란 사실상 전재산과 다름없기 때문에, 보증금을 날리는 것은 너무나도 무서운 일입니다.
그렇다면 과연 살던 집이 경매로 넘어가면, 임차인은 그 집의 보증금을 다 받을때 까지 그 집에 계속 거주할 수 있을까요?
오늘은 이 부분에 대하여 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 대항력은 무엇?
통상 주택임대차계약을 체결하면 1) 전입신고를 하고, 2) 확정일자를 부여받고, 3) 이사를 하게 됩니다.
이때, 1) 전입신고를 하고 + 3) 이사를 하게 되면 "대항력"이라는 것이 생깁니다.
주택임대차보호법상 대항력이란, 세입자가 집주인(임대인) 이외의 제3자에게도 자신의 임차권(주거를 계속할 권리)을 주장할 수 있는 법적 권리를 말합니다.
예컨대 임차인이 거주 중인 집이 다른 사람에게 매각되거나 가압류∙경매 등으로 소유자가 변경되더라도, 적법한 요건을 갖추어 대항력을 갖춘 임차인은 새로운 소유자에게도 계속 거주를 보장받을 수 있습니다.
이 대항력을 취득하기 위해서는 원칙적으로 다음 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
1) 주택의 인도(실제 점유): 임차인이 해당 주택에 실제로 입주하여 생활하고 있어야 합니다.
2) 주민등록 이전(전입신고): 임대차계약 후 지체 없이 임차 주택 소재지로 전입신고(주민등록 이전)를 해야 합니다.
이렇게 두 가지 요건을 갖추면 임차인은 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약 기간 동안 거주를 계속할 수 있게 됩니다.
다만, 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권을 취득하려면 추가로 확정일자를 받아야 합니다.
즉, 대항력은 단순히 “계속 거주할 수 있는 권리”를 의미하고, 보증금을 보호받을 수 있는 권리(우선변제권)와는 구별된다는 점을 참고하시면 됩니다.
2. 살던 집이 경매로 매각되는 경우
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인은 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.
그리고 같은 법 제4조 제2항에 따라 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주됩니다.
따라서, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 제외한 나머지 금액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다 (대법원-98다27543).
3. 임차인의 선택권
살던 집이 경매로 매각된 경우, 임차인은 다음과 같은 3가지 선택권을 가집니다
첫번째로 대항력을 행사하여, 보증금을 다 돌려받을 때까지 그 집에서 계속 거주하는 것입니다.
임차인은 경매 후에도 기존 임대차관계의 존속을 주장하며 거주를 계속할 수 있습니다. 경우 새로운 소유자(경락인)가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
따라서 임차인은 새로운 집주인에게 보증금을 전부 돌려받기 전까지 계속 그 집에서 살면서 버틸 수 있는 것입니다.
두번째로는, 경매절차에서 배당요구를 통해 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만, 배당금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 잔여 보증금에 대해서는 계속 거주하면서 대항력을 행사할 수 있습니다.
다만, 주의사항으로 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하는 것은 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있습니다.
그러나 이 경우에도 보증금 잔액을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 의제됩니다 (서울중앙지방법원-2016가단51712755).
세번째로는 살고 있는 집의 경매절차에 참가하여 임차인이 직접 낙찰받는 것입니다.
대항력을 갖춘 임차인이 해당 주택을 경매로 매수한 경우, 임대차보증금 반환채무는 혼동으로 소멸합니다 (서울동부지방법원-2016가단1001966).
따라서 이러한 경우에는 이제는 내가 집의 주인이 되었고, 보증금을 임차인에게 주어야 할 의무도 내가 되는 것이므로 전 집주인에 대해서 보증금 반환을 청구할 수 없게 되는 것입니다.
따라서, 대항력 있는 임차인은 주택이 경매로 처분되더라도 보증금을 전액 반환받지 못한 경우에는 임대차기간이 종료되었더라도 계속해서 거주할 수 있는 권리가 법적으로 보장됩니다.
오늘 저와 함께 살펴본 내용이, 보증금을 받지 못할 두려움을 느끼시는 많은 임차인 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
이상 법무법인 프런티어 신정우 변호사였습니다.
감사합니다~!
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