매수인이 잔금지급을 하지 않을 때, 계약해제 '잘'하는 방법 

매수인이 잔금지급을 하지 않을 때, 계약해제 '잘'하는 방법

계약금을 지급하였지만 약속한 잔금일이 지나도록 매수인이 잔금을 차일피일 미루는 경우가 있다. 이런 경우 계약해제를 잘 하려면 어떤 방법이 필요할까? 흔히 '계약을 해제하겠다.'라는 내용으로 내용 증명을 보낼 생각을 우선적으로 하게 된다. 하지만 내용증명을 몇 차례 보냈다고 해서 바로 매수인이 채무불이행이 되는 것은 아니다.

잔금지급을 미루는 매수인에게 단지 '계약을 파기하겠다는 내용증명을 보내는 것'만으로는 계약해제의 효과가 생긴다고 보기 어렵다.

일반적으로 매매계약을 체결하는 경우, 대부분의 계약서에는 '당사자 일방의 채무불이행시 계약해제에 따른 손해배상을 각 상대방에게 청구할 수 있다. 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다.'라는 손해배상 조항을 부동문자로 기재하고 있다.

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따라서 매수인이 잔금지급을 미루고 있다면, 매도인은 '매수인이 채무불이행'을 하고 있으니 이미 지급받은 계약금은 반환하지 않아도 된다고 생각한다.

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하지만 위 조항에 의하더라도, 매수인에게 계약을 해제하고 계약금 상당을 반환하지 않으려면, 잔금 지급을 하지 않는 것 자체로 매수인에게 채무불이행이 전제로 성립해야 한다. 하지만 대법원 판례는 아래와 같이 판시하고 있다.

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부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행관계에 있고 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체가 되지 않으므로, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하여야 합니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053 판결).

다시 말하면, 매도인이 소유권이전등기절차이행을 하지 않는 한 매수인이 아무리 잔금지급을 하지 않더라도 채무불이행이 되지 않는다는 것이다.

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원칙적으로 채무불이행이 되지 않으면 당사자 일방이 함부로 계약을 해제할 수는 없으므로, 이런 경우의 무리한 해제는 오히려 매도인쪽의 과실이 있는 해제가 될 수 있다.

그렇다면 매도인의 소유권이전등기절차이행의무는 어떻게 해야 할까?

매도인의 소유권이전등기절차이행의무는 상당한 기간을 두고 최고하는 방법으로 해야 한다. 따라서, 이런 때 내용증명을 적절하게 활용하는 것이 좋다.

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예를 들면, 2022. 1. 10. 잔금일이었는데 현재는 2022. 1. 20.이 되었다. 매수인은 계속적으로 잔금 지급을 미루고 있다. 하지만 매도인도 소유권이전등기절차이행의무를 이행하지 않았으므로 2022. 1. 20.까지 매수인은 채무불이행(이행지체)책임을 지지 않는다.

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따라서 매수인의 채무불이행책임을 물으려면 매도인은 2022. 1. 10.이 지나자마자 매수인에게 내용증명을 보내어, "10일 간의 말미를 줄테니, 그때까지 잔금 지급을 해 달라, 나는 그동안 소유권이전등기절차이행을 할 서류를 ○○법무사 사무실에 맡겨두겠다."라고 최고를 해야 한다.

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유의할 점은, 최고는 반드시 상당 기간을 정해서 해야 한다는 것이다.

이행의 최고는 거래 관행과 신의성실의 원칙에 의해 상당 기간을 정하여 하여야 하고, 상당 기간이 지나야 비로소 해제권이 발생된다(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결).

하급심 판례이지만 대구고등법원 1980. 6. 13. 선고 79나247 판결에서는 상당 기간을 정하지 않은 최고를 하지 않은 경우 계약 해제를 부정하였는데, 이를 참조해보면 좋을 듯 하다.

“피고에게 일부 채무불이행이 있다고 하더라도 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 피고가 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다 할 것인데, 이행최고의 절차도 없이 잔대금 지급기일에 그 지급을 거절하는 한편 그로부터 불과 이틀 지나서 같은 해 8.7자로 피고에게 계약 해제 통고를 하고 위약금의 배상을 최고한 것만으로 원고의 주장과 같은 계약 해제는 적법하다 할 수 없다(대구고등법원 1980. 6. 13. 선고 79나247 판결).”

매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약 해제를 하기 위해서는 우선 상대방이 이행지체 상태, 즉 채무불이행 상태에 있어야 한다. 따라서 잔금 일이 지나자마자, 내용증명을 통해 상대방에게 상당한 기간을 정하여 최고를 함과 동시에 나의 의무 또한 언제든지 이행할 수 있는 상태에 있음을 알려야 한다. 만약 상대방에게 전달한 상당한 기간이 지났음에도, 상대방이 잔금을 계속 미지급한 경우 비로소 상대방의 채무불이행을 이유로 계약의 해제를 행사할 수 있다.