✅이주한변호사) 임대차계약 갱신요구권, 법원 판단의 기준은? 

임대차계약 갱신요구권, 어떤 기준으로 행사할 수 있을까?

임대차계약 갱신요구권에 대한 법원의 판단 기준을 다음과 같이 정리해드리겠습니다.

1. 갱신요구권의 기본 원칙

법적 근거

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항).

갱신요구권의 행사 기간은?

최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사 가능합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).

갱신거절의 정당한 사유는 어떻게 될까? (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호)

1) 임차인의 차임 연체

• 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)

2) 임차인의 부정행위

• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제2호)

3) 합의보상

• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호)

4) 무단 전대

• 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호)

5) 건물의 파손

• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제5호)

6) 재건축 사유

다음의 경우 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있음:

• 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우

• 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호)

2. 우리 법원의 입장은?

우리 법원은, 임대인의 갱신 거절 통지가 있더라도, 정당한 사유가 없는 한 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 입장을 원칙으로 세우고 있습니다. 또한 계약갱신요구권 행사 후 신규 임대차계약을 체결하더라도, 갱신의 실질을 갖는다면 재계약으로 보지 않는다는 것이 법원의 입장이구요.

3. 갱신된 계약의 효과

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제3항). 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감이 가능하다는 점을 잊지 말아야 합니다.

임대차계약 갱신요구권, 법규정을 통해 한번 정리해보았습니다.

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