✅이주한변호사) 임대인이 갱신요구권을 거절해요. 어떻게 대처할까 

임대인이 갱신요구권을 거절해서 당황스러울 때가 있습니다. 법률 분쟁이라 뭔가 법적 조치를 해야하는데 변호사 선임비용은 부담스럽기만 하구요. 이럴때 어떤 기준들을 근거로 어떤 대처방안이 있는지 한번 살펴보겠습니다.

임차인이 취할 수 있는 법적 대응 방안을 다음과 같아요.

1. 갱신요구권 행사의 적법성 확인

내가 행사한 갱신요구가 시기적으로나 방법적으로 적절하였는지 한번 점검할 필요가 있어요.

1) 갱신요구 시기의 적법성

• 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신요구를 했는지 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항).

2) 갱신요구권 행사 가능 기간

• 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는지 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).

2.임대인의 갱신거절의 정당성 검토

갱신요구에 별 하자가 없어보인다면 임대인의 갱신 거절이 정당하였는지도 한번 살펴보아야겠지요. 정당한 갱신거절사유는 아래와 같습니다.

• 3기의 차임 연체 여부

• 거짓이나 부정한 방법으로의 임차 여부

• 무단 전대 여부

• 임차건물의 고의/중과실 파손 여부

• 재건축 사유의 적법성 등 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호)

이상의 열거된 규정 중 해당사항이 없음에도 거절을 하였다면, 정당한 거절이라고 보기 어렵겠습니다.

3.구체적인 법적 대응 방안

정당하지 아니한 갱신요구 거절에 대해서, 우리는 어떠한 조치들이 가능할까요?

1) 임차권존재확인의 소 제기

• 갱신요구권이 적법하게 행사되었음을 확인하는 소송 제기가 가능합니다. 가장 기본적인 권리행사이지요.

2) 가처분 신청

• 분쟁이 계속됨에 따라 추후 임대인의 명도 요구나 강제집행에 대비하여 임차권존재확인 가처분 신청도 가능합니다.

3) 조정 신청

• 법원에 임대차분쟁조정 신청을 통한 분쟁해결을 시도해볼 수도 있겠습니다.

4) 손해배상청구

• 임대인의 부당한 갱신거절로 인한 손해가 발생한 경우에는 별도로 그에 상응하는 손해배상청구 역시 가능하겠습니다.

그밖에도 임차인은 자신의 권리 보전을 하기 위해 아래와 같은 임시조치를 고려해볼 수도 있겠습니다.

1) 임차권등기명령 신청

• 갱신거절이 부당한 경우 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 보전받는 것입니다. 임차권등기명령은 등기부에 공시가 되기 때문에 사실상 가장 강력한 제재수단이 될 수 있겠습니다.

4. 임차인의 갱신요구권 행사시 주의사항이 있다면?

1) 갱신요구권 행사의 명확성

• 갱신요구의 의사표시를 명확히 하고 증거를 확보해야 합니다. 구두나 유선으로 대화가 오갔다면 기록이 되어야할 것입니다만, 내용증명 등의 방식을 사용하는 것이 안전할 것입니다.

2) 기간 준수

• 법정 기간을 준수하여 권리를 행사하는 것은 가장 기본입니다.

5.결어

임대인이 갱신요구권을 거절하는 경우, 어떠한 절차로 점검을 해보아야 하는지 살펴보았습니다. 가급적이면 생기지 않으면 좋을 분쟁입니다. 궁금한 점이 있다면 상담신청을 통해 문의주시기 바랍니다.