곰팡이가 발생한 경우 월세계약 해지와 월세 지급의무는 

[실제 상담사례]

저는 세입자이고 집주인과 월세계약을 체결한 후 아파트에 거주하기 시작했습니다.

그런데 이후 아파트 각방, 거실, 베란다 바닥, 벽면 천정 등에 곰팡이가 발생하였고 그로 인해 장롱 안에 있던 옷과 이불 및 침대에까지 곰팡이가 번져 크게 손상되었습니다. 저는 집주인에게 수차례에 걸쳐 이와 같은 사실을 통지하였으나 집주인은 별다른 조치를 취하지 않았습니다.

결국 저는 집에서 거주하는 것이 불가능해 이사를 갔고 보증금의 반환과 손해배상을 요구하였으나 집주인은 계약기간이 남았다고 주장하면서 보증금을 반환하거나 손해배상을 해주지 않았습니다.

저는 두곳의 전문진단업체에 의뢰하여 곰팡이 발생원인에 관하여 진단을 했는데 외벽과 창호의 마감 불량, 외벽 내부 방수 미실시로 인해 결로가 발생하고 이로 인해 곰팡이가 발생하는 것으로 결과가 나왔습니다. 즉 아파트 내부 구조 문제에 따른 결로로 인해 곰팡이가 발생했다는 사실을 알게 되었습니다.

저는 월세 지급의무가 있는 걸까요? 계약기간 중간에 임대차계약을 해지하고 보증금 반환과 손해배상을 요구할 수 있는 것일까요?

1. 집주인의 사용수익 의무

임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 목적묵을 임차인에게 인도하여야 합니다.(민법 제623조 전단) 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용, 수익하는데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있습니다. 임대인이 임차인에게 그와같은 하자를 제거하지 않고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용, 수익하는데 아무런 장해가 없도록 해야만 합니다.(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309판결)

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따라서 월세 계약을 체결하고 세입자 곰팡이 문제가 발생하게 되면 원칙적으로 집주인은 세입자 곰팡이 문제를 해결하여 세입자가 집에서 정상적으로 거주할 수 있도록 해결해주어야 할 의무가 있는 것입니다.

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2. 사용수익의무를 이행하지 못한 경우 손해배상청구 및 차임지급의무 면제

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임대차계약에 있어서 목적물을 사용, 수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지금의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고 목적물의 사용, 수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다4477판결)

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따라서 만약 세입자 곰팡이 문제가 심각함에도 집주인이 이를 제대로 조치하지 않아 세입자가 집에서 거주하는 것이 불가능할 정도에 이른다면 세입자가 월세 지급을 거절하는 것에 정당성이 부여될 수 있습니다. 다만 집의 일부분에 곰팡이로 인해 집에 일부 방이나 거실의 사용이 불가능한 정도라면 월세의 일부에 대한 지급 거절을 하는 것도 가능할 수 있습니다.

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뿐만 아니라 세입자 곰팡이 문제로 세입자가 손해를 입게 되었음에도 집주인이 제대로 조치하지 않아 손해가 확대된 경우에도 세입자는 집주인에게 손해배상청구를 하는 것이 가능합니다. 만약 곰팡이로 인해 집에서 계속 거주하는 것이 어려운 상태까지 이른 경우라면 임대차계약 해지는 주장하면서 보증금 반환을 요구하는 것도 가능합니다.

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​3. 임대인의 사용수익 유지의무 위반에 귀책사유가 없는 경우

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임대인의 임차목적물의 사용, 수익상태유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 않습니다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지입니다.(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309판결)

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결국 곰팡이가 아파트나 주택 자체 구조 문제이거나 습하거나 일교차가 심한 계절때문이라고 하더라도 집주인의 곰팡이 제거의무는 면해지지 않습니다. 만약 집주인이 임대차계약 당시에나 그 이후에도 곰팡이 발생사실을 몰랐다고 하더라도 이후 세입자의 통지 등으로 곰팡이 발생사실을 알았다면 집주인은 즉시 세입자가 집에서 제대로 거주할 수 있도록 세입자 곰팡이를 제거할 의무를 부담합니다.

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다만 예외적으로 곰팡이 발생이 온전히 세입자의 책임으로 인정될 수 있는 경우라면 세입자 곰팡이 문제는 세입자가 해결해야 할 것이지만 일반적으로 법원에서는 곰팡이가 오로지 세입자의 문제로 인정되는 경우는 많지 않습니다.

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4. 상담사례에서 세입자 곰팡이 문제 발생시 월세지급, 손해배상, 보증금반환에 대한 답변

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위 상담사례에서 세입자는 곰팡이가 발생하고 수차례에 걸쳐 집주인에게 곰팡이 문제를 해결해달라고 요청하였으나 집주인은 제대로 해결을 해주지 않은 점, 곰팡이 발생 원인이 아파트 구조의 문제로 전적으로 임차인의 잘못에 의한 것이 아닌 점을 종합하면 집주인은 세입자가 집에서 제대로 거주할 수 있도록 할 의무를 위반한 것으로서 곰팡이로 인해 발생한 손해에 대해 배상해줄 의무가 있습니다. 또한 곰팡이가 너무 심하여 이 사건 부동산에서 거주하기 어려울 정도에 이른다면 월세 지급도 거절할 수 있으며 임대차계약의 해지는 주장하면서 보증금의 반환도 요구할 수 있을 것입니다.