최근 부동산 시장이 악화되면서 월세 계약에 있어서도 보증금 반환이 제대로 이루어지지 않는 경우가 종종 있습니다. 특히 최근에는 보증금 반환 시점에 임박하여 임대인이 임차주택의 소유권을 양도하면서 세입자의 의사와는 상관없이 월세 집주인 변경이 이루어지는 경우가 많습니다. 이러한 상황에 맞추어 오늘은 임차주택의 소유권이 변동되면서 월세 집주인 변경이 문제되는 최근 상담사례를 소개해 드리고자 합니다.
임차주택 소유권이 바뀌면서 집주인 변경이 이루어지는 문제로 인해 고민 중인 분들이라면 5분만 시간을 내서 본 상담사례를 읽어보시기 바랍니다. 현재 처하신 문제나 고민 중인 문제를 해결할 수 있는 것입니다.
[상담사례]
월세 계약을 체결하고 2년째 살고 있습니다. 월세기간 종료가 임박하여 집주인에게 퇴거 통보를 하고 보증금 반환을 요청한 상태였습니다. 그런데 월세기간 종료 직전에 월세집의 소유자는 변경되었고 전 집주인은 저에게 월세 집주인 변경되었으니 현재 소유자에게 보증금을 반환받으라고 요구하였습니다. 하지만 현재 월세집 양수인은 전혀 연락이 되지않은 상태이고 보증금을 반환받지 못하고 있습니다. 이 경우 저는 월세 집주인 변경을 받아들여야만 하는 것일까요? 전 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수는 없을까요?
[문석주 변호사의 솔루션]
1. 월세 집주인 변경 가능성
월세 계약을 체결하면 월세기간 동안에는 상대방의 동의가 없는 한 계약서상의 집주인이나 세입자가 변경되지 않는 것이 원칙입니다. 즉 월세기간동안 집주인은 계약서상 세입자에게 월세지급청구를 할 수 있고 세입자는 계약서상 집주인에게 하자보수 청구를 할 수 있는 것입니다. 만약 집주인이나 세입자가 상대방의 동의 없이 일방적으로 집주인 지위나 세입자 지위를 제3자에게 양도한다면 상대방은 집주인이나 세입자 변경에 대해 부인하면서 계약서상 집주인과 세입자에게 그 책임을 물을 수 있습니다.
2. 월세 집주인이 변경되는 경우는?
그런데 임차인의 동의가 없더라도 월세 집주인이 당연히 변경되는 경우가 있습니다. 바로 월세집의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우입니다. 즉 주택임대차법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리 의무 일체를 그대로 승계합니다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다.(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)
쉽게 설명하면 월세집의 소유권이 변경되는 경우에는 월세집 양수인이 세입자와의 관계에서 집주인으로 변경되어 월세 계약서 임대인으로서의 권리 의무를 부담하는 것이며 세입자는 소유권 변동 이후에는 월세집 양수인에게 월세를 지급해야 하고 하자 등의 수리요청도 양수인에게만 청구할 수 있는 것입니다. 전 집주인은 임대인의 지위에서 완전히 탈퇴하고 임대차계약상의 의무에서 완전히 면하게 되는 것입니다.
3. 월세 임차인변경시 세입자의 이의제기 방법은
다만 월세집의 소유자가 변경되더라도 월세 집주인 변경이 되지 않는 경우가 있습니다. 바로 세입자가 월세 집주인 변경에 이의를 제기하는 경우입니다.
즉 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인이 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다.(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615판결)
따라서 만약 세입자가 소유권 양도에 따라 집주인이 변경되었다는 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면서 전 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 경우 월세 집주인 변경은 일어나지 않으며 임차인은 즉시 전 집주인을 상대로 보증금의 반환을 요구하면서 임대차계약 종료를 주장할 수 있는 것입니다.
4. 월세 집주인 변경시 세입자가 이의제기할 때 꼭 유의해야 할 점은
월세 집주인 변경에 세입자가 이의제기를 할 때에는 반드시 유의해야 할 점이 있습니다. 바로 세입자가 이의제기를 함에 따라 월세집 양수인으로 임대인의 지위가 변동되지 않는다면 월세 계약은 즉시 종료되는 것이고 세입자는 전 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수밖에 없는 것입니다. 즉 이의제기를 하는 순간 더 이상 현재 살고 있는 집에서 임차인으로서의 권리를 주장하는 것을 어렵고 현재 거주하는 집의 소유자인 양수인에게 보증금의 반환을 요구할 수도 없습니다.
따라서 만약 세입자가 월세 집주인 변경에 이의제기를 하려면 반드시 사전에 전 집주인의 다른 재산이 있는지 여부를 미리 확인해 보고 전집주인의 다른 재산에 대하여 부동산 가압류 등의 절차를 밟은 후 전 집주인에 대해 보증금 반환 청구를 해야 합니다. 전 집주인의 재산상황을 제대로 확인하지 않은 상태에서 이의제기하여 전집주인을 상대로 보증금반환 판결을 받는 경우 만약 판결 확정 후 전 집주인의 재산이 없다면 세입자는 보증금을 회수할 길이 막막해지게 된다는 점을 명심할 필요가 있습니다.
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