부동산 전문 변호사가 알려주는 공제증서에 따른 공제금 청구방법 

[상담사례]

저는 임대인입니다. 제가 소유하고 있는 원룸 건물이 거주하는 곳과 거리가 많이 떨어져 있어 원룸 인근 공인중개사 사무실에 임대차계약 중개를 의뢰하였고 공인중개사 사무실에서 몇차례에 걸쳐 월세 계약을 중개하였습니다.

그런데 나중에 알고보니 중개인은 실제 공인중개사가 아닌 공인중개사 명의를 빌린 무자격자였고 중개인은 저에게는 월세계약을 중개한다고 설명한 후 실제로 임차인과 전세계약을 체결하면서 보증금을 착복하였습니다.

저는 받지도 못한 보증금을 임차인에게 반환해주어야 하는 손해를 입게 된 상태입니다. 저는 무자격자인 중개인, 명의를 빌려준 공인중개사를 상대로 손해배상청구, 공인중개사협회를 상대로 공인중개사 공제증서에 따른 공제금청구를 할 수 있을까요?

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[문석주 변호사의 솔루션]

1. 공인중개사의 손해배상책임

공인중개사법에 의하면 중개업자는 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 하고 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 하며 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

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한편 타인에게 어떤 사업에 관하여 자기의 명의를 사용할 것을 허용한 경우에 그 사업이 내부관계에 있어서는 타인의 사업이고 명의자의 고용인이 아니라 하더라도 외부에 대한 관계에 있어서는 그 사업이 명의자의 사업이고 또 그 타인은 명의자의 종업원임을 표명한 것과 다름이 없으므로 명의사용을 허용 받은 사람이 업무수행을 함에 있어 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 명의사용을 허용한 사람은 민법 제756조에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 또한 명의대여관계의 경우 민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용관계가 있느냐 여부는 실제적으로 지휘, 감독하여야 할 지위에 있었느냐의 여부를 기준으로 결정하여야 합니다.(대법원 2013. 4. 11.선고 2011다68609판결11다68609판결)

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따라서 무자격자에게 공인중개사 자격 및 명의를 대여하고 그 명의의 중개사무소를 제공하는 등 공인중개사 명의 또는 자격을 이용하거나 그 명의의 중개사무소에서 중개를 할 수 있도록 해준 공인중개사는 공인중개사법위반, 민법 제756조의 사용자책임, 민법 제760조의 공동불법행위책임에 따라 손해배상책임을 지게 됩니다.

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2. 공인중개사협회의 공인중개사 공제증서에 따른 공제급 지급의무

공인중개사법에 의해 한국공인중개사협회가 운영하는 공제사업은 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도입니다. 따라서 공인중개사협의의 공인중개사 공제증서에 가입된 공인중개사가 공제기간 중 중개사고를 일으켰고 이로 인해 손해를 입은 자는 손해액을 입증하는 서류를 갖추어 공인중개사협회에 공제금 지급을 직접 청구할 수 있고 그 청구를 받은 피고 협회는 청구된 서류내용의 진위를 검토하고 심사보상심의위원회의 심의를 거쳐 공제가입금액 한도 내에서 공제가입회원의 과실비율에 해당하는 금액을 공제금으로 지급하여야 합니다.

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만약 공인중개사협회의 심의를 거쳐 공제금을 지급하지 않기로 결정했다면 소송을 통해 공인중개사 공제증서에 기한 공제금청구를 할 수 있고 공인중개사협회에 공제금 청구절차를 거치지 않고 바로 소송을 제기하여 공제금 청구를 하는 것도 가능합니다.

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3. 공인중개사 공제증서에 따른 공제금 면책 및 책임제한 주장이 가능한지 여부

공인중개사협회를 상대로 공인중개사 공제증서에 따른 공제금 청구를 할 때 협회가 항상 주장하는 면책사유는 공제약관상 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위등으로 발생한 손해에 대해서는 보상하지 않는 것으로 정하고 있으므로 중개의뢰인을 기망하여 발생한 손해는 공제금 대상 손해에 해당하지 않는다는 주장입니다.

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그러나 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고 이를 보장하기 위해 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 정하고 있는바 공인중개사가 공인중개사법의 금지행위를 한 경우를 협회가 보상하지 않는 손해로 정하고 있는 공제약관은 공인중개사법 제30조에 반하므로 이는 제한적으로 해석되어야 합니다.

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따라서 공인중개사가 고의, 과실의 중개행위를 행하였고 중개의뢰인이 이를 믿고 거래를 한 후 손해가 발생했다면 공인중개사협회는 중개의뢰인에 대해 손해를 배상해 줄 의무가 있다 할 것입니다.

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다만 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도 피해자에게 과실이 있다면 법원의 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여 손해배상액은 감경할 수 있습니다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143판결)

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4. 공인중개사 공제증서에 따른 공제금 청구 소멸시효 주장에 대하여

한편 공제약관에 의하면 공인중개사 공제증서에 따른 공제금을 청구할 수 있는 기간은 공제사고 발생일로부터 3년입니다. 즉 공제사고 발생일로부터 3년이 경과하면 공제증거에 따른 공제금 청구를 하는 것이 불가능합니다.

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결국 공제금 청구기간에서 중요한 것은 3년의 기산점이 되는 공제사고 발생일의 의미입니다. 공제사고 발생일에 대하여 대법원은 "공제사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니한 등의 이유로 그 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권의 경우와 마찬가지로 공제금청구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다"고 해석하고 있습니다.(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다58339판결)

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따라서 중개의뢰인이 협회에 대해 공인중개사 공제증서에 기한 공제금을 청구할 때 중개의뢰인인 계약과 관련된 불법행위를 처음 인지하게 된 시점을 3년 시작의 기산점이라고 보아야 하는 것이고 계약 체결일을 3년 시작의 기산점으로 보아서는 안될 것입니다.

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결국 위 상담사례에서 임대인은 임대차보증금을 착복한 무자격자, 명의를 빌려준 공인중개사를 상대로 불법행위 책임을 물어 손해배상청구와 함께 사기, 공인중개사법위반을 죄명으로 형사고소를 함께 진행할 수 있습니다. 또한 한국공인중개사협회를 상대로 명의를 빌려준 공인중개사 공제증서에 따라 공제한도 내에서 공제금 청구를 할 수 있을 것입니다.