[원주횡성여주변호사]부동산매매계약#하자담보책임#미등기무허가 

부동산매매 하자담보책임 방어 성공사례



■사건요약

부동산의 매수인인 상대방이 매도인인 의뢰인에 대하여 이 사건 부동산 중 일부 미등기 무허가 건물이 있다며 민법 제 580조 하자담보책임을 청구한 사례입니다.

■주요쟁점 및 주장

이 사건의 쟁점은

1) 이 사건 부동산 중 일부 미등기 무허가 건물이라는 사실 자체로 하자가 있다고 볼 수 있는지 여부

2) 매매 후 관련 법령 개정으로 기존과 달리 별도의 영업허가가 필요해졌다면 이를 민법 제 580조상 하자담보책임의 법률적 제한 내지 장애라고 볼 수 있는지 여부였습니다.

매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다.

[대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 계약금반환등]

1. 미등기 무허가 건물도 통상 매매목적물로서 거래 대상이 될 수 있으므로, 미등기 무허가 건물이라는 사실 자체로 거래통념상 기대되는 객관적인 성질 및 성능을 결여하였다고 보기 어려운 점,

즉, 하자라고 볼 수 없는 점,

2. 또한 해당 건물이 미등기 무허가 건물인 점에 대하여 상대방 역시 인식하고 있었던 점,

3. 법률상 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 하는 바, 매매계약 체결 이후 관련 법 개정으로 양계장 영업을 위하여 별도의 허가가 필요해진 것은 민법 제 580조상 하자라고 볼 수 없는 점을 적극적으로 주장, 입증하여

상대방의 청구가 [전부 기각]되어 [승소]한 사례입니다.

■ 물건이 통상의 품질이나 성능을 갖추고 있는 경우에도 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하는 품질이나 성능을 결여하고 있다면 하자로 인정됩니다.

매도인이 매수인에게 공급한 기계가 통상의 품질이나 성능을 갖추고 있는 경우, 그 기계에 작업환경이나 상황이 요구하는 품질이나 성능을 갖추고 있지 못하다 하여 하자가 있다고 인정할 수 있기 위해서는, 매수인이 매도인에게 제품이 사용될 작업환경이나 상황을 설명하면서 그 환경이나 상황에 필요한 품질이나 성능을 갖추고 있는 제품의 공급을 요구한 데 대하여 매도인이 그러한 품질과 성능을 갖춘 제품이라는 점을 명시적으로나 묵시적으로 보증하고 공급하였다는 사실이 인정되어야만 할 것이다.

[대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다17834 판결 구상금]

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