2013년 8월 13일 부로 상가건물임대차보호법이 일부 개정되었습니다. 개정법의 핵심은, 종래 일정한 환산보증금 이하의 임대차에만 적용되던 5년의 계약갱신요구권을, 모든 상가임대차계약에 적용한 것이라고 할 수 있습니다.
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).임차인은 상가건물임대차계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신됩니다.임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결).— 법제처 생활법령정보
즉, 종전 법률에서는 환산보증금이 일정규모 이하(현재 서울의 경우 4억원 이하)인 상가임대차에 대해서만 위 규정이 적용되었는데, 개정법에서는 이러한 제한을 없애, 현재는 보증금의 액수가 아무리 큰 상가임대차라고 하더라도, 법 제10조에 규정된 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 한 것입니다. 계약갱신요구권은 임차인의 3기 이상 차임연체 등 법이 정한 사유가 없으면, 임대인이 5년의 기간동안 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하는 것입니다. 즉, 임차인은 최초 임대차계약시점부터 5년의 임대차기간을 보장받을 수 있습니다.
다만, 이러한 개정법률은 시행일인 2013년 8월 13일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로, 그 이전에 체결되었거나 갱신된 현재의 임대차계약에 관하여는 예전 법률에 의하여, 환산보증금 일정액수 이하의 임대차계약에만 계약갱신요구권이 주어집니다.
예를 들어, 2012년 6월에 체결된 임대차로서 보증금 5천만원에 월세 400만원이었던 임대차계약의 경우 환산보증금이 4억 5천만원으로서, 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로 종래 계약갱신요구권(10조)의 적용대상이 아니었습니다. 그러나 만약 2013년 8월 13일 이후에 위 계약이 갱신되었거나, 새로 동일한 임대차계약을 체결하였다면, 위와 같은 고액의 임대차계약도 계약갱신요구권이 주어집니다.
환산보증금의 액수 등은 시간의 변화에 따라 계속 변동되고 있으므로, 법률전문가와 함께 정확한 적용여부를 확인해보는 것이 필요합니다.
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