실거주를 이유로 한 계약갱신요구 거절 및 임대인의 실거주 기간 

계약갱신요구권 행사

임차인은 주택임대차보호법에 따라 임대차가 종료되기 6개월 전에서 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 기간을 연장할 수 있습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 통해 일반적으로 총 4년(2년+2년)의 거주가 보장됩니다.

임대인의 실거주를 이유로 한 계약갱신요구 거절

그러나 임대인은 반드시 임차인의 계약갱신요구를 들어줘야 하는 것은 아닙니다. 임대인은 임대인, 임대인의 직계존속 또는 직계비속의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).

실거주를 이유로 한 퇴거 요청에 대한 임차인의 대응

임차인은 임대인이 실거주를 할테니 나가라고 한다면, 법상 나가지 않을 수 있는 방법이 있는 것은 아닙니다. 다만 임대인이 실거주하겠다고 해놓고선 다른 세입자를 들였다면, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

임대인이 지는 손해배상액은 법으로 정해져 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항).

주택임대차보호법 제6조의3 ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

임대인이 실거주하지 않음을 알아낼 수 있는 방법

임차인은 목적 주택의 등기부등본에 전세권 등기가 설정되어 있는지, 목적 주택에 임대인이 아닌 다른 사람의 우편물이 온다는지 등의 방법으로 임대인이 실거주하지 않음을 확인할 수 있습니다.

임대인은 얼마나 실거주를 해야 하는 것인가요.

임대인은 원칙상 2년 동안 실거주를 해야 임차인에게 실거주 위반을 이유로 손해배상책임을 지지 않습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 동조 제2항). 다만 정당한 사유가 있으면 2년을 채우지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).