명도소송, "신속히 세입자 퇴거시키는 2가지 방법”

이루리 변호사

안녕하세요. 서울대 법대, 사법시험 출신, “부동산 전문 이루리 변호사”입니다.

임대차계약에 종료되면 세입자는 임대인에게 주택을 반환해야 하며, 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야 하지만 종종 계약이 종료되었음에도 집에서 나가지 않고 버티는 사례가 존재합니다.

그래서 법원에서는 이러한 상황을 예상하고 “명도소송”이라는 법적인 절차를 마련하고 있으며, 이를 통해 퇴거하지 않는 세입자를 강제로 쫓아낼 수 있는 만큼 문제가 발생하였다면 꼭 진행해 보셔야 하는데요.

따라서, 지금부터 “명도소송, 신속히 세입자 퇴거시키는 2가지 방법”에 대해 자세히 소개해 드릴 테니 이 글을 읽어보시고 도움이 필요하시다면 “부동산 전문 이루리 변호사”에게 상담을 요청하셔서 법적인 조력을 받으시길 바랍니다.

명도소송의 경우 임차인의 권리를 침해하는 행위인 만큼, 법원에서는 소송을 진행할 수 있는 기준을 명시하고 있으며 세입자를 퇴거시키기 위해서는 이를 충족해야 하기에 사전에 이를 확인해 보셔야 합니다.

명도소송 진행 기준에 대해 살펴보면,

① 임차인이 월세를 연체하는 경우 (상가 : 3회 이상, 주택 : 2회 이상)

② 주거 용도 이외의 불법적인 이용이 확인된 경우

③ 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우

④ 고의 또는 중대한 과실로 임차한 부동산이 파손된 경우

위 4가지 사유 중 1개라도 해당되는 경우, 명도소송이라는 법적인 절차를 통해 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 있지만 이전에 주의해야 할 점이 하나 있기에 이를 꼭 명심하셔야 하는데요.

바로, 세입자에게 ‘계약 해지 의사’를 통보해야 하는 것이며, 이는 물적 증거로서 법원에 소명해야 하는 만큼

“상대방에게 해지 의사를 통보하였다는 사실”을 입증할 수 있는 증거를 수집하셔야 합니다.

< 묵시적 갱신으로 인해 해지 의사를 통보하지 않는다면, 명도소송은 불가합니다. >

문자메시지, 카카오톡, 전화 통화 녹음, 구두 등을 통해 입증할 수 있는 증거자료를 마련해야 하지만,종종 법원에서는 완벽한 증거자료를 요청하는 사례도 있기에 내용증명도 고려해 보셔야 합니다.

내용증명은 육하원칙에 맞춰 “어떤 문제가 발생했고, 어느 날짜까지 이를 이행하라는 내용”만 들어가면 되는 만큼

홀로 작성하기도 편하고 우체국에서 신청이 가능하여 발송하기도 쉽습니다.

만약, 내용증명을 작성할 때 변호사의 조력을 받는다면, 내용증명에 변호사 이름이 기재되는 만큼 세입자에게

심리적인 압박을 주어 명도소송 없이도 주택을 돌려받는 사례도 있으니 이를 적극 활용해보시길 바랍니다.

< 내용증명은 이 내용을 이행하지 않는 경우, 법적 절차를 진행하겠다는 걸 내포합니다. >

만약 상대방이 소송 도중 부동산 명의를 제3의 인물에게 넘기는 경우,

이때는 확정판결문을 받았더라도 효력을 상실하게 됩니다. 떄문에, 이러한 상황을 예방하기 위해서는 "부동산 점유 이전 금지 가처분" 을 함께 신청하여 소송 도중 당사자가 제3의 인물에게 명의를 넘기는 것을 방어하여야 합니다.

"부동산 점유 이전 금지 가처분"이란?

건물명도소송 결과가 나올 떄까지 부동산의 점유 상태가 변경되는 것을 방지하기 위한 목적으로 부동산의 점유 상태를 보존하여 매수인의 권리를 보호하는 중요한 역할로 명도소송과 함께 신청할 경우 매수인의 권리를 더욱 더

강력하게 보호할 수 있습니다.

다만, 부동산 점유 이전 금지 가처분은 신청하는 절차가 까다롭고 임차인의 권리를 침해하는 행동인 만큼 한번 기각된다면 재신청이 불가능에 가깝기에 홀로 신청하는 것은 위험할 수 있습니다.

그러므로 명도소송을 통해 세입자에게 건물을 인도받고자 한다면, 관련 성공사례와 감사후기로 실력이 보장된

“부동산 전문 이루리 변호사”에게 상담을 요청하셔서 법적인 조력을 받아 해결하시길 바랍니다.

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