임대인이 회생, 파산했을 경우 보증금 돌려받는 방법 

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다.

임대인이 파산이나 회생을 신청한 경우 임차인은 막연한 불안감에 휩싸일 수 있습니다. 전세 보증금을 반환받지 못할 것이라는 생각에 낙담하고 빠른 포기에 이르는 경우도 많습니다. 하지만 임대인이 파산이나 회생을 신청했다고 해서 전세보증금을 돌려받을 수 없다는 것은 아닙니다. 오히려 세입자는 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 가지고 있으며, 적절한 대응을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. 최근에는 회생 파산 절차를 악용하여 임차인들은 단념시키고 보증금에 대한 책임을 면피하려는 임대인들도 늘어났다고 합니다. 이럴 때일수록 임차인으로서 권리를 지킬 수 있는 방법을 정확히 알고 적극적으로 대응하는 것이 필요합니다.

별제권과 비면책채권

우선 보증금반환채권의 성격에 대해 설명하기에 앞서 알아두어야 할 개념이 있습니다.

1. 별제권

   별제권이란, 개인회생 절차의 변제 계획에 의하지 않고, 개인회생 재단에 속하는 특정 재산에서 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

   채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제411조에 따르면, 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적물에 관하여 별제권을 가진다고 명시되어 있습니다.

2. 비면책채권

   비면책채권은 개인회생이나 파산 절차를 통해 면책을 받더라도 여전히 갚아야 하는 채무를 말합니다. 대표적인 비면책채권으로는 조세, 벌금, 과태료, 고의적인 불법행위로 인한 손해배상금, 양육비나 부양료 등이 있습니다.

보증금반환채권의 성격

보증금 반환채권은 임대인의 회생·파산 절차에서 별제권 또는 이에 준하는 권리로 보호됩니다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 별제권자로 인정받아 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 대항력 또는 확정일자를 갖추지 못한 경우에도 타 채권에 비해 높은 우선순위를 가질 수 있습니다. 일반적으로 회생 파산 절차가 개시되면 일반 채권자들의 추심절차는 중단되지만, 별제권자는 절차와 상관없이 독립적인 추심이 가능합니다.

만약 전세사기와 같은 불법 행위가 있었다면, 보증금 반환채권은 비면책채권으로 분류될 가능성이 있습니다. 이는 임대인의 파산 면책이 이루어지더라도 해당 채권은 면책되지 않는다는 의미로, 세입자는 계속해서 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

임차인의 대응 방법

임대인이 회생 또는 파산을 신청한 경우, 세입자는 신속하게 권리 보호 조치를 취해야 합니다. 대항력과 확정일자가 없다면 이를 먼저 갖추는 것이 중요합니다. 별제권자에 준하는 지위를 인정받으면 보증금을 반환 받을 가능성이 높아집니다. 또한, 전세사기와 같은 불법행위가 의심된다면 적극적으로 법적 대응을 통해 비면책채권으로 인정받는 것을 고려해야 합니다.

따라서 임대인의 파산·회생 절차 중에도 독립적인 민사소송 또는 형사고소를 제기하여 보증금을 회수하는 것이 가능합니다. 임차인은 회생 또는 파산 절차에만 의존하지 않고 적극적으로 대응할 때 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

결론

임대인의 파산·회생은 세입자에게 큰 부담이 될 수 있으나, 법적 권리를 통해 보증금을 돌려받을 수 있는 길은 열려 있습니다. 보증금반환채권의 성격을 잘 이해하고 적극적으로 대응한다면 보증금 반환을 확실히 받을 수 있습니다. 불안감을 줄이고 권리를 제대로 행사하기 위해서는 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다.

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