주택임차인 경매절차에서 대항력의 내용은 

임차인인 갑남이는 임대차목적물에 근저당권을 설정한 은행이 경매 절차를 진행하게 되었다는 통지를 받게 되었습니다.

임차인이 대항력을 갖추고 있다면 근저당권자에게도 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다고 하는데 구체적으로 무슨 효력을 주장할 수 있는 것인지 막막합니다. 임차인이 갖는 대항력이라는 것은 무슨 힘을 가진다는 것일까요?

임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못한다는 것은 재정적으로 다른 부분에서도 문제가 있을 확률이 높습니다.

임차인이 가만히 있어도 임대인의 다른 채권자들이 임대차목적물에 대해 경매를 신청할 가능성도 늘어나고요.

이럴 때 대항력을 갖춘 임차인은 어떻게 대응할 수 있는지 대항력을 갖춘 시기에 따라 정리해 보겠습니다.

1. 임차인보다 우선 권리를 가진 채권자가 있는 경우

1순위 근저당권이 설정된 다음 임차인이 임대차계약을 체결해서 대항력을 취득했고 2순위 근저당권이 설정되어 있다면 어떻게 될까요?

1순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우는 물론, 2순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우에도 경매절차를 통해 부동산이 낙찰되고 낙찰받은 사람이 낙찰대금을 완납하면 임차권이 사라집니다.

따라서 임차인은 반드시 배당요구를 해야 하며 경매절차를 통해 보증금에 해당하는 금액을 배당받아 해결해야 합니다.

즉, 낙찰자에게 대항력이 있으니 내 임대차는 여전히 효력이 있다고 주장할 수 없습니다.

“후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).”

2. 임차인이 최우선순위로 대항력을 취득한 경우

임차인은 경매절차의 낙찰자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.

즉, 경매절차에서 낙찰자가 낙찰대금을 납입하였어도 임차인은 여전히 임대차계약에 기하여 임대차목적물에 거주할 수 있다는 뜻입니다.

그런데 대항력과 별개로 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 우선변제권도 가지게 됩니다.

이 경우 임차인이 우선변제권을 행사했다면 경매절차에서 배당요구를 할 경우 가장 먼저 배당을 받을 권한을 가집니다(대법원 2017. 4. 7.선고 2016다248431 판결 참조).

이렇게 우선변제권을 행사하여 보증금을 전부 반환받았다면 대항력도 소멸됩니다.

그러나 배당을 받았어도 보증금 중 일부가 여전히 남아 있다면 대항력도 남아 있기 때문에 이를 이유로 낙찰자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.

“주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결).”

대항력의 취득시기가 경매절차에서 얼마나 중요한 의미를 가지고 있는지 와 닿으셨나요?

대항요건을 잘 구비하여 신속하게 처리하는 것이 정말 중요합니다.

임대차계약을 체결하는 과정에서 미심쩍은 부분이 있다면 반드시 변호사에게 상담을 받아본 후 계약체결을 진행하시길 권합니다