임대차의 대항력이 사라지는 이유 

갑남이는 임대차계약을 체결한 후 임대차목적물에서 거주해오던 중 아이의 전학문제로 전입신고를 미리 옮겨야 했습니다.

임대차계약이 종료되기 전이었지만 별다른 문제가 없어보였고 전학 문제가 갑자기 결정되어 급히 처리해야했기 때문에 우선 전입신고를 옮겼습니다.

그런데 예상과 다르게 임대인의 사정이 어려워지면서 보증금을 반환받을 수 없었고 급기야 임대차목적물은 다른 채권자에 의해 경매로 넘겨졌습니다.

갑남이는 임차인으로서 보호받을 수 있을 것이라 생각했으나 법원에서 갑남이에게 대항력이 없어 보호받기 어렵다는 답변을 들었습니다.

갑남이는 주택인도와 전입신고로 대항력을 갖췄다고 생각했는데 정말 대항력이 사라진 것일까요?

1. 대항력이란

임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고로 취득하며 대항력을 갖추면 임대인이 아닌 제3자에게도 임대차계약의 효력을 주장할 수 있습니다.

결국 이 요건들이 구비되지 못하면 대항력도 소멸되겠지요.

2. 대항력의 소멸

① 주택의 멸실

임대차목적물이었던 주택이나 건물이 사라져버리면 당연히 임대차계약의 전제가 되었던 존재가 없어지는 것이므로 임차인의 대항력도 없어집니다.

② 점유의 상실

인도받았던 주택이나 건물이 더 이상 거주하지 않거나 사용하지 않을 경우 대항력이 사라집니다.

그런데 임차인의 의도와 상관없이 누군가가 강제로 점유를 상실시켰다면 그 후 다시 점유를 회복했을 때 처음부터 점유를 상실하지 않았던 것으로 봐줍니다.

③ 전입신고의 이탈

주민등록을 다른 곳으로 옮겼다면 일시적으로 옮겼다가 다시 돌아왔다하여도 이미 상실한 대항력은 회복되지 않습니다.

예외적으로 제3자에 의해 의도와 다르게 전입신고가 이전된 경우에는 대항력을 유지시켜 줍니다.

“주민등록이 대항력의 존속요건이라 하더라도 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 또 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없다고 인정되는 경우라면, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 해석함이 상당하다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).”

3. 대항력 소멸의 효과

대항력은 한 번 취득하면 끝인게 아니고 계속 존속하고 있어야 의미가 있습니다.

법원도 “주민등록이 대항력의 존속요건이라 하더라도 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 또 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없다고 인정되는 경우라면, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 해석함이 상당하다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).”고 보았습니다. 이에 따라 갑남이가 대항력을 갖췄었더라도 이를 상실했다면 더 이상 다른 채권자 등에게 임차인으로서의 법적 효력을 주장할 수 없습니다.

임대차게약을 체결할 당시 대항력을 갖췄으니 별 문제없겠지라고 생각해서는 절대 안됩니다.

정작 일이 터졌는데 대항력이 소멸되어있다면 아무 의미가 없으니까요.

자신이 하려는 일의 법률적인 효력이 미심쩍다면 반드시 변호사와 상담을 해보시길 권합니다.