상가임차인의 대항력 

갑남이는 상가에 대한 임대차계약을 체결한 후 음식점을 운영중입니다.

그런데 어느날 식당에 자주 찾아오는 동네 주민이 갑남이가 운영중인 식당 건물을 가진 건물주에 대해 여기 저기 소송이 들어오고 있다며 갑남이에게 대항력을 잘 갖추고 있는지 물어보더군요.

갑남이는 이 문제를 따로 생각해 본 적이 없어 대항력을 갖춘 것인지 판단이 어렵습니다.

상가임차인이 대항력을 갖출 수 있는 방법은 무엇일까요?

주택임대차의 경우 주택인도와 전입신고를 마치면 대항력을 갖추게 됩니다.

그러나 상가의 경우 전입신고를 할 수 없으니 다른 요건을 구비해야겠지요.

오늘은 이에 대해 알아보겠습니다.

1. 상가건물의 대항력

상가임대차의 경우 영업장소인 상가를 넘겨 받고 사업자등록을 신청하면 대항력을 갖추게 됩니다.

사업자등록이 전입신고와 같은 효력을 갖는 것이지요.

2. 상가건물 대항력 취득 요건

① 상가건물일 것

임대차목적물이 주로 영업에 사용되어야 합니다.

주거지로 주로 사용하면서 영업도 겸하는 경우에는 이에 해당하지 않습니다.

“상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는 지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다(대법원 2011. 7. 28.선고 2009다40967판결).”

② 임대차계약이 유효할 것

유효한 임대차계약이 체결되어야 대항력을 취득할 수 있습니다.

③ 상가건물의 인도와 사업자등록

상가건물을 인도받는 것과 사업자등록 모두를 마쳐야 대항력 취득이 가능합니다.

다만, 사업자등록은 신청한 날을 기준으로 대항력 취득을 판단합니다.

3. 대항력 취득의 시기

대항력은 요건을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다.

상가건물의 경우 경기의 흐름을 타다 보니 요즘처럼 경기가 침체되어 있는 시기에는 보증금 반환이 어려워지는 상황이 발생할 확률이 높습니다.

사업자등록 자체를 안 하고 영업을 하는 분들은 거의 없으실테니 결국 대항력 취득 시기가 문제겠지요.

신속하게 처리해야 누구에게나 대항이 가능함을 잊지 마세요.