주택임차인 대항력 취득 시기 

갑남이는 을식이와 임대차계약을 체결한 후 임차목적물을 넘겨 받으면서 전입신고까지 마쳤습니다.

그런데 을식이가 갑남이가 전입신고를 한 당일 은행에 가서 임차목적물을 담보로 하여 돈을 빌린 것을 뒤늦게 알게 되었습니다.

갑남이는 대항요건을 모두 갖췄다고 생각했는데 은행에게 임차인으로서 대항력을 갖췄다고 주장할 수 있을까요.

임차인이 대항요건을 모두 갖췄다면 바로 대항력이 생기는 것일까요?

이 부분은 아주 중요한 문제입니다.

오늘은 이에 대해 알아보겠습니다.

1. 임차인의 대항력이란

임대차계약은 원칙적으로 임대인과 임차인 사이에서만 효력이 생기나 이를 제3자에게 주장하고 싶을 경우 대항요건을 갖추면 됩니다.

대항요건은 주택의 인도와 전입신고를 통해 갖출 수 있고요.

2. 대항력이 발생하는 시기

임차인의 대항력 취득 요건은 주택인도와 주민등록인데 이 두가지 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에게 대항력을 가지게 됩니다.

이 때 다음날은 요건을 모두 갖춘 날이 0시가 되어 다음날이 시작되는 순간부터를 말합니다.

3. 저당권자와의 관계

그런데 임대인이 대출을 받으면서 채권자에게 저당권을 설정해주면 저당권 설정의 효력은 설정등기를 한 당일에 발생합니다.

즉, 저당권설정등기를 한 날과 주택인도 및 전입신고를 한 날이 같은 날이라면 저당권자의 저당권 효력이 임차인의 대항력보다 하루 앞서 발생

4. 예외적인 대항력 취득시기

임차인이 주택인도와 전입신고를 마친 상태에서 임대인이 변경되었다면 변경된 임대인이 소유권이전등기를 마치는 즉시 대항력을 취득하게 됩니다(대법원 2001. 1. 30.선고 2000다58026 판결 참조).

그래서 새로운 임대인이 소유권이전등기 후 저당권을 설정했어도 임차인은 저당권자에게 대항력을 주장할 수 있습니다.

그러나 주택의 소유권자가 주택을 팔고 임대차계약을 체결해서 계속 그 집에 거주하기로 한 경우 기존의 전입신고는 소유권자로서의 전입신고일뿐, 임차인으로서의 전입신고는 아니었으므로 새로운 소유권자가 소유권이전등기를 마치면 그 다음 날부터 임차인으로서 전임신고를 한 것으로 보고 대항력을 취득할 수 있다고 보았습니다(대법원 2000. 2. 11.선고 99다59036판결 참조).

대항력을 취득하는 시기는 대항요건을 잘 갖추는 것 만큼 중요한 문제입니다.

전입신고를 주저해서는 안되는 이유이기도 하고요.

취득시기와 관련해서 법적 다툼이 있을 경우 간단한 문제는 아니기 때문에 반드시 변호사의 조력을 받아 대응하시길 권합니다.