주택임차인 대항력 취득 요건 

갑남이는 임대차계약을 체결하고 임차인으로서 대항력을 갖춰야 한다는 조언에 따라 이를 구비하려고 합니다.

임대차목적물을 임대인에게 넘겨받았고 임대차계약서상의 잔금을 이체하자마자 전입신고도 마쳤습니다.

그렇다면 대항력에 필요한 요건은 모두 갖춘 것일까요?

임대차계약의 효력을 제3자에게 주장하기 위해서는 대항력 요건을 구비하면 됩니다.

오늘은 대항력을 갖추기 위한 요건을 알아보겠습니다.

1. 임대차계약의 유효한 체결

유효한 임대차계약을 체결하는 것이 대항력 요건 구비의 첫 시작입니다.

“임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.”라고 판시하였다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결).“

2. 주택의 인도

대항력 취득을 위해서는 임대차목적물을 임차인이 넘겨 받아야 합니다. 이를 주택의 인도라고 합니다.

현관 열쇠를 넘겨주었거나 자동문 비밀번호를 알려줬고 이사를 할 수 있었다면 주택의 인도를 받은 것으로 볼 수 있습니다(대법원 2017. 8. 29.선고 2017다212194 판결 참조).

3. 전입신고

대항력 취득의 마지막 요건은 주민등록을 마치는 것입니다.

제3자가 객관적으로 임대차목적물에 거주하는 임차인의 존재를 확인할 수 있게 하기 위해서입니다.

이 때 주민등록상 주소와 임대차목적물의 등기부상 표시가 일치하도록 주의해야 합니다.

일치되지 않을 경우 제대로 된 전입신고가 아니라고 판단되기 때문입니다.

그런데 외국인의 경우 주민등록을 할 수가 없습니다.

그래서 외국인은 외국인등록과 체류지변경신고를 갖춘 경우 전입신고를 한 것으로 봅니다(대법원 2016. 10. 13.선고 2014다218030, 218047판결 참조). 재외동포 역시 재외동포법에 따른 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우 전입신고를 한 것과 같은 효력을 인정해 줍니다.

임대인이 보증금을 제 때 반환해줄 것인지는 아무도 장담할 수가 없습니다.

그렇기 때문에 반드시 유효한 대항력을 갖춰야 합니다.

챙겨야 할 것들이 많지만 이를 하나도 빼놓지 않고 구비해야 함을 잊지 마세요.