재계약과 갱신청구권, 무엇이 다를까요? 

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다.

전세 계약 만료가 다가오면서 계약을 연장하고 싶은 분들에게 두 가지 주요 방법인 재계약과 계약갱신청구권을 비교하여 알려드리겠습니다. 이 두 가지 방법은 겉보기에는 비슷해 보이지만, 실제로는 상당히 다른 점이 많습니다. 계약 연장 시에 어떤 방법을 선택해야 하는지 정확히 알고 있는 것이 중요합니다.

재계약

재계약은 사실상 새로운 계약을 체결하는 것과 같습니다. 기존 계약의 조건이 바뀌거나, 새로운 조건에 대해 합의한 후에 계약을 다시 맺는 과정입니다. 보통 보증금이나 월세를 인상하거나 인하하는 등의 협상이 이루어지며, 새로운 계약 기간을 설정합니다. 이 때, 보증금 증액이 있을 경우, 확정일자를 받아야 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있습니다. 재계약을 통해 기존 계약과 다르게 새로운 조건을 설정할 수 있지만, 한편으로는 계약 종료 시점까지 이사를 나갈 수 없다는 단점이 있을 수 있습니다. 재계약을 선택할 때는 새롭게 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하고, 보증금 증액에 대한 법적 절차도 제대로 이행해야 합니다.

계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인을 보호하기 위한 강력한 법적 장치입니다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 갱신 의사를 밝히면, 원래 계약과 동일한 조건으로 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 이를 거부할 수 없으며, 기존의 계약 조건을 그대로 유지하면서 연장할 수 있습니다. 또한, 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능하며, 통보 후 3개월 이내에 해지가 가능합니다. 임대인은 실거주 등의 정당한 사유가 없으면 계약을 중도 해지할 수 없습니다.

계약갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있기 때문에, 이를 행사한 후에는 더 이상 다른 방법으로 계약을 연장할 수 없습니다. 또한, 계약 갱신을 위해서는 차임 연체가 없어야 하며, 연체 시에는 계약갱신청구권을 사용할 수 없으므로, 임차인은 항상 임대료를 제때 납부하는 것이 중요합니다. 계약갱신청구권을 행사했다는 사실은 반드시 기록으로 남겨두어야 하며, 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

재계약과 계약갱신청구권의 차이점과 선택 시 고려사항

이 두 가지 방법은 계약을 연장하는 방식에서 중요한 차이를 보입니다. 재계약은 새로운 계약을 체결하는 것이므로, 보증금이나 월세의 변화가 있을 수 있으며, 이를 잘 협상하여 유리한 조건을 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나, 계약 종료 시점까지 이사할 수 없다는 단점이 있을 수 있습니다. 반면에 계약갱신청구권은 기존 조건을 그대로 유지하며 2년을 더 거주할 수 있는 권리로, 임차인에게 상당한 안정성을 제공합니다. 하지만, 이를 한 번 사용한 뒤에는 다시 선택할 수 없고, 차임 연체가 있는 경우 사용할 수 없다는 제한이 있습니다.

계약 연장 방법을 선택할 때, 자신의 상황에 맞는 선택을 해야 합니다. 보증금 인상이나 월세 조정이 필요한 경우라면 재계약을 선택하는 것이 유리할 수 있으며, 기존 조건을 그대로 유지하고 안정적으로 거주하고 싶은 경우에는 계약갱신청구권이 더 적합할 수 있습니다. 또한, 임대인의 요구에 대한 법적 대응도 고려해야 하며, 계약갱신청구권을 행사하지 않거나 재계약을 하더라도 임대인의 불법적인 요구가 있을 경우 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

계약 연장 시 주의사항과 법적 대응

전세 계약 연장 시, 임대인이 부당한 조건을 제시하거나 계약 갱신을 거부하는 경우가 있을 수 있습니다. 이러한 상황에서는 내용증명을 보내거나 법적 조치를 취하는 것이 필요합니다. 특히, 계약갱신청구권을 행사했음에도 임대인이 이를 거부하면 법원에 소송을 제기하거나, 임대차 분쟁 조정위원회에 중재를 요청할 수 있습니다. 이러한 법적 대응을 통해 임차인의 권리를 보호받을 수 있으며, 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거부하면 법적 책임을 물을 수 있습니다.

결론

계약 연장은 단순히 계약서를 작성하는 일이 아니라, 임차인의 권리를 보호하고 안전하게 거주할 수 있는 중요한 과정입니다. 재계약과 계약갱신청구권은 각각 장단점이 있으며, 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 계약갱신청구권은 임차인을 보호하는 유리한 법적 장치이므로, 이를 적극 활용하는 것이 좋습니다. 그러나, 재계약을 통해 더 유리한 조건을 협상할 수 있는 기회도 놓치지 말아야 합니다.

<더신사 법무법인 소개>

✅ 부동산 전담팀

주택,상가임대차,명도 분야에 강점을 지닌 법무법인으로, 다수의 전세보증금반환,명도 소송에서 최상의 성과를 거두어 왔습니다.

전담팀 대표 유선종 변호사는 서울대 법대를 졸업하였고, 법무법인 중 국내 5대 로펌 법무법인(유) 화우, 대륙아주에서 다수의 민사 부동산 관련 사건을 성공적으로 처리하였습니다.

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