집주인이 임차권등기 해제를 부탁하는데 어떻게 해야 할까요 

"임차권 등기를 해제하면 보증금을 바로 돌려주겠다"는 집주인의 주장, 믿어도 될까요?

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다.

많은 임대인들이 "임차권 등기를 해제하면 보증금을 돌려주겠다"거나 "보증금 일부를 돌려줄 테니 우선 등기를 해제하라"는 말을 합니다. 임차인들이 이러한 제안을 받을 때 보증금을 빨리 회수하고 싶은 마음에 임대인의 말만 믿고 등기를 해제하는 경우가 많습니다. 하지만 이런 상황에서는 주의가 필요합니다. 임차권등기 해제는 임차인의 권리를 보장받기 위한 중요한 수단이므로, 임대인의 말만 믿고 서둘러 행동하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

임대인의 회유, 절대로 넘어가면 안 됩니다!

임차권 등기를 해제하면 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 됩니다. 대항력은 임차인이 다른 채권자에게 우선적으로 보증금을 반환받을 수 있는 권리로, 이를 잃게 되면 보증금에 대한 우선권이 사라져 집주인이 다른 채권자에게 돈을 갚은 후에야 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 보증금을 전액 반환받지 않은 상태에서 임차권 등기를 해제하는 것은 매우 위험한 선택이 될 수 있습니다. 임대인의 말에 휘둘리지 않고 보증금 반환을 전액 확인한 후 임차권등기를 해제하는 것이 최선입니다.

임차권등기 해제 전, 임대인의 요구에 대응하는 전략

임대인이 보증금 반환을 미루며 임차권등기 해제를 요구할 때, 세입자가 취할 수 있는 대응 전략은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 보증금을 전액 반환받을 때까지 임차권등기 해제를 거부하는 것입니다. 임대인이 일정 부분만 반환하겠다고 할 때는 이를 받아들이지 말고, 전액 반환을 요구해야 합니다. 둘째, 법적 문서인 내용증명을 발송하여 임대인이 보증금을 반환해야 하는 의무가 있음을 명확히 하고, 반환을 위한 구체적인 기한을 설정하는 것입니다. 셋째, 임대인이 계속해서 보증금을 반환하지 않으면 임차권등기를 이용해 법적 보호를 강화할 수 있습니다. 임차권등기를 설정하면 향후 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있는 권리를 보장받을 수 있기 때문에, 법적 대응을 강화할 수 있습니다.

보증금을 전액 반환받고 임차권등기 해제하는 방법

임차권등기를 해제하기 위해서는 보증금을 전액 반환받았다는 사실을 먼저 증명하는 것이 중요합니다. 이를 위해 보증금 반환 확인서를 준비하고, 이를 바탕으로 임차권등기 해제 신청서를 작성합니다. 이후 해당 서류를 관할 법원에 제출하면 비교적 간단하게 임차권등기 해제 절차가 시작됩니다. 처리 기간은 보통 1~2주 정도 걸리며, 이 과정에서 발생하는 등록면허세, 등기신청수수료, 송달료 등의 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차권등기 해제 후에도 남을 수 있는 법적 위험

임차권등기를 해제한 뒤에도 주의해야 할 점은, 임대인이 보증금을 전액 반환하지 않은 상태에서 임차권등기를 해제하는 경우 보증금 반환이 지연될 수 있다는 점입니다. 또한, 보증금을 반환받기 위해서는 집주인과의 협상 외에도 법적 절차를 따르며 대응해야 할 필요가 있습니다. 임차권등기 해제 후에도 만약 임대인이 반환하지 않는다면, 소액 재판이나 임대차 분쟁 조정위원회의 중재를 활용할 수 있습니다.

결론

임차권등기명령 해제는 보증금을 전액 반환받은 후에만 해제해야 안전합니다. 임대인이 보증금 반환을 미루거나 일부만 돌려주겠다고 할 때, 이를 그대로 받아들이면 향후 큰 법적 위험을 감수해야 할 수 있습니다. 보증금을 전액 반환받고 난 뒤에 임차권등기를 해제하는 것이 가장 안전한 방법이며, 법적 절차를 통해 세입자의 권리를 확실히 보호받는 것이 중요합니다.

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