상가 임차인은 임대인에게 언제까지 그만 둔다고 말해야 할까? 

최근 중요한 대법원 판례가 선고되어 소개하려 한다.

1. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이

주택 임대차 보호법에서는 임대인과 임차인 모두 계약 종료 2개월 전까지 서로 아무런 말이 없으면 계약은 자동으로 이전 계약과 같은 조건으로 연장된다. 즉 2개월 전까지 그만 살고 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 계약이 자동으로 연장된다는 것이다.

그런데 상가임대차보호법은 아래와 같이 임대인에 대해서만 규정할 뿐 임차인에 대해서는 묵시적 갱신과 관련한 별도의 규정이 없다.

상가건물임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

④임대인이 제1항의 기간(임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이) 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

이런 경우에 임차인도 종료 1개월 전까지 갱신거절 의사표시를 해야 한다고 볼지(임대인과 형평을 맞출 필요가 있고 주택임대차보호법에서도 임차인의 묵시적 갱신 거절 기간에 대해 제한을 두고 있기 때문), 아니면 계약 종료 전 언제든지 할 수 있다고 볼지(법조문에 임차인은 규정이 없기 때문) 논의가 있었는데 이번에 대법원이 후자로 결론을 내렸다.

2. 판례의 사안과 결론

임차인 A씨는 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지 임대인 B씨와 상가임대차계약을 맺었는데, 임차인은 계약 만료 하루 전인 2020. 12. 29. 계약을 갱신하지 않겠다고 통보하고 점포를 정리해 임대인에게 인도했다. 당연히 임대인측에서는 계약이 이미 갱신됐다면서 보증금을 돌려주지 않았고 소송까지 오게 되었다.

제1심과 제2심 재판부는 임대차 계약 만료 1개월이 될 때까지 임차인이 계약 갱신 거절 통지를 하지 않았으므로 묵시적 갱신이 되었다고 판단했지만 대법원은 상가임대차보호법의 취지와 법조항에 충실하게 해석하여 임차인의 갱신거절 통지기간에는 제한이 없다고 판단하였다.

즉, 임차인은 계약 만료 전이기만 하면, 설령 하루 전이라도 "저 이제 그만하고 나갈래요"하고 가게 정리 후 인도하면 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다는 것이 대법원의 결론이다.

3. 활용

위 판결로 인해 임차인들의 권리는 더욱 강화되었고, 임차인들은 자기 사업 상황에 따라서 유연하게 대응할 수 있게 되었다. 예를 들어, 사업이 잘 되지 않는 경우 임차인은 계약 만료 직전이라도 갱신을 거절하고 새로운 계획을 세울 수 있다.

임대인들은 임차인이 언제든 계약 갱신을 거절할 수 있다는 점을 인지하고 계약 체결 시와 계약 만료 시점 때 더 신중하게 행동해야 한다. '임차인도 한 달 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 계약은 묵시적 갱신된다'는 특약으로도 막기 힘든 것이 상가임대차보호법에 반해서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 미리 예방하기도 힘들 것으로 보인다.

주변 변호사들은 현실적으로 임대인측에 너무 불리한 판결이 아닌가 하지만... 어쨌든 법조문에 너무나도 명백히 임차인은 빠져있기 때문에 현재 법률 아래서는 이번 대법원 판결이 일단 맞는 것이 아닌가 싶다.

임대인과 임차인 사이 조화로운 지점은 계속해서 찾아나가야 할 것 같다.

상가 임차인, 계약 종료 1개월전 갱신 거절 통지…대법 "즉시 효력 있어"