[수원부동산전문변호사]상가,오피스텔 분양계약 해지 관련 법적쟁점 

최근 경기 수원 오피스텔을 분양받은 의뢰인께서는 시행사에게 사실 상 사기분양을 이유로 계약 취소를 요청했지만 거절당했고 잔금을 치를 수 없는데 방법이 없어서 시행사를 상대로 한 오피스텔 분양 계약 취소 소송을 의뢰하셨습니다.

수익형 부동산 시장 침체가 장기화하는 가운데, 상가·오피스텔·생활형숙박시설 등 수익형 부동산을 분양받은 수분양자들이 분양권 계약을 취소해달라는 소송을 제기하고 있습니다. 분양 당시 시행사가 약속한 조건이 이뤄지지 않았다며 계약 취소를 요구하지만, 부동산 시장 악화로 소송으로 내몰리는 측면도 큽니다.

수익형 부동산이 고금리와 수익성 악화로 마이너스 프리미엄이 붙어도 팔리지 않다 보니 수분양자들은 소송을 거쳐 계약 취소를 시도하고 있습니다. 사실 이러한 분양계약 취소, 해지 소송의 본질적 문제는 선분양 제도라고 할 수 있습니다.

상가, 오피스텔의 임대 수익을 보장한다는 과장 광고에 속아 넘어가 덜컥 분양계약을 체결했다가 얼마 되지 않아 계약 체결을 후회하는 경우가 매우 많습니다. 그러나 계약금만 지불한 단계에서는 계약금을 포기하고서라도 계약을 해지할 수 있는데요, 이미 중도금이 1차라도 납부된 상황이라면 법리적으로는 사기, 강방에 의한 계약이 아닌 이상 원칙적으로는 계약을 해지할 수 없습니다.

그렇다면 사기계약은 어떠한 경우에 인정되는 것일까요? 판례에 따르면 거짓과장의 표시·광고를 하였다고 하여 모두 기망행위에 해당하지는 않습니다. 그러나 대법원 판례에 따르면 다음의 경우에는 사기로 볼 수 있습니다.

“사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며, 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고, 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하는 바, 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 따르는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 나타나는 사실이 옳거나 그러하다고 인정될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위 광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91도2994 판결).”

안녕하세요. 법무법인대한중앙 수원 분양계약 해지변호사 이동규입니다. 오늘은 분양계약과 관련한 다양한 법률적 쟁점을 실제 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

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분양계약 해지의 일반적 원칙

분양계약 당시부터 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우, 그 약정에 따라 계약을 해제·해지할 수 있습니다. 다만 그 효력은 약정 내용의 구체적 의미와 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다(대법원 2013. 10. 17. 선고 2013다14972 판결).

한편 분양계약이 해지된 경우, 계약에 따른 원상회복 의무와 함께 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 97다7264 판결)

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분양대행 계약의 수수료 반환과 계약해지

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만약 분양대행계약에서 "분양계약 해지 시 계약금이 시행사에게 귀속된 경우 분양대행사는 기지급된 수수료를 반환할 책임이 없다"고 규정한 경우, 분양계약이 해제되어 계약금이 수분양자에게 모두 반환된 경우에는 분양대행사는 기지급된 수수료를 시행사에게 반환해야 합니다(광주고등법원 2022. 6. 15. 선고 2021나24614 판결).

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또, 분양대행계약과 같은 위임계약의 경우 당사자 쌍방의 특별한 대인적 신뢰관계를 기초로 하는 위임계약의 본질상, 각 당사자는 언제든지 이를 해지할 수 있습니다. (민법 제689조 제1항, 인천지방법원 2023. 2. 9. 선고 2021나74030 판결)

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분양계약 해지와 제3자 보호

그리고 부동산 수탁사의 동의하에 부동산 수분양자가 사용·수익의 방법으로 부동산을 임대하던 중 부동산분양계약이 해제된 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 보호되는 제3자에 해당할 수 있습니다. (서울중앙지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나1885 판결)

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분양계약 해지와 계약금 반환

분양계약이 해지된 경우, 계약금 반환 여부는 계약 내용과 해지 사유 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. (인천지방법원 부천지원 2016. 07. 21 선고 2016가단101770 판결)

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이러한 판례들을 종합해볼 때, 분양계약 해지와 관련해서는 계약 내용, 해지 사유, 당사자의 귀책사유, 제3자 보호 필요성 등을 종합적으로 고려하여 그 효력과 후속 조치(수수료 반환, 손해배상 등)를 판단해야 함을 알 수 있습니다. 특히 우리 법원은 분양대행계약과 같은 위임계약의 경우, 그 특수성을 고려한 해지 가능성과 효과를 인정하고 있습니다.

사실상 사기성 분양계약의 피해자라고 하더라도 현실적으로 분양계약을 해제, 취소하기는 쉽지 않습니다. 따라서 이러한 경우에는 반드시 변호사와 상담을 진행해보신 후 합당한 법리적 대응 및 소송을 준비할 필요가 있습니다.