임대인의 건물이 경매로 넘어갔을 때 소액임차인이 여러명인 경우 최우선 변제 금액은 어떻게 될까요? 

안녕하세요. 더신사 법무법인 김연주 변호사입니다.

오늘은 주택임대차에서 최우선변제권을 가진 임차인이 여러 명일 경우 경매절차에서 어떤 방식으로 배당이 되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임대차관계에서 임차인이 필수적으로 숙지해야 할 개념 중 하나가 바로 우선변제권입니다.

우선변제권이란, 임차건물이 경매로 넘어갔을 때 다른 후순위권리자들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 의미합니다.

소액임차인의 최우선변제권은 주택을 인도받아 전입신고를 하면 발생하며, 우선변제권과 달리 확정일자를 받지 않아도 발생합니다. 우선변제권이건 최우선변제권이건 임차건물이 경매로 넘어갔을 때 반드시 배당요구의 종기까지 실제 배당요구를 해야 효력을 발휘할 수 있습니다.

소액임차인의 범위 및 배당받을 수 있는 최우선변제 보증금의 한도는 법령에 규정되어 있습니다.

서울의 경우 보증금이 1억 5,000만 원 이하인 임차인만 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있으며, 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 최고액은 5,000만 원입니다. 소액임차인은 낙찰대금의 1/2한도에서만 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

예를 들어, 낙찰금액이 3,000만 원인 경우 최우선변제금 최고 5,000만 원이라고 하더라도 1,500만 원이 최대입니다.

소액임차인들 사이에는 순위가 없으며, 모든 소액임차인은 동순위입니다.

이는 소액임차인 내지 최우선변제권 제도를 둔 이유가 우리 소시민들의 주거권 내지 재산권을 최대한 보장해주기 위함입니다.

반면, 최우선변제권과 달리 우선변제권은 확정일자 순서에 따라 순위가 결정됩니다. 따라서 임차인이 다수인 경우 확정일자를 받은 날짜가 늦어 후순위가 된 임차인은 배당절차에서 불이익을 보게 됩니다.

이런 경우 빠르게 집행권원(판결문 등)을 확보하여 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행을 고려하셔야 합니다.