임차인의 동시이행항변, 부당이득아닌가요? 

갑남이는 임대인입니다.

월차임을 제대로 지급하지 않은 임차인을 상대로 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전달했고 계약기간이 종료되었습니다.

그러나 임차인은 여전히 이사를 가지 않고 살고 있네요.

갑남이는 임차인에게 임대차계약기간이 종료되었는데도 계속 사는 것은 불법아니냐고 말했지만 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 이곳에서 살 수 있다며 큰소리칩니다.

과연 임차인 말이 맞는 것일까요?

임대차계약에서 중요한 것은 임대차목적물을 넘겨주는 것과 보증금의 지급 및 반환입니다.

이를 토대로 임차인이 한 말이 맞는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

1. 동시이행의 항변이란

동시이행의 항변권이란 쌍방의 채무가 동일한 쌍무계약으로부터 발생하였고 변제기가 도래했는데 상대방이 채무의 이행을 하지 않을 경우 발생하는 항변권입니다.

말이 어렵지요?

이 말을 쉽게 하면 이렇습니다.

계약을 체결했습니다.

보통 계약은 양 당사자 모두 의무가 있습니다.

물건을 사면 물건을 파는 쪽은 물건을 줄 의무, 물건을 사는 쪽은 그에 대한 대가를 지급할 의무. 계약의 양 당사자가 하나의 계약체결을 통해 각자 의무를 부담하는 것을 쌍무계약이라고 합니다.

두 사람의 의무가 동시에 행해져야 했는데 이를 한쪽이 지체하면 나 네가 너의 의무를 다할 때까지 내 의무도 이행하지 않을거야 할 수 있는 것 그게 바로 동시이행의 항변권입니다.

그런데 임차인에게도 이러한 동시이행의 항변권이 있을까요?

2. 임차인의 동시이행항변권

임대차계약기간이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있고 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 돌려줄 의무가 있습니다.

법원은 이 의무를 동시이행의 관계에 있다고 보았습니다.

“임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무상호간에는 동시이행의 관계가 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결).”

3. 임차인이 동시이행항변권을 주장하며 계속 거주한다면 불법행위인지

임차인이 임대차계약기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못했으니 계속 살겠다고 하는 경우 이를 불법행위로 보고 손해가 발생했다며 배상해달라고 청구할 수 있을까요?

① 손해배상의 청구 가능성

법원은 “임대차계약기간 만료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장․입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무가 없다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등).”고 보았습니다. 즉, 임차인은 동시이행항변권을 가지고 계속 거주하는 것이니 불법행위가 아니라는 의미입니다.

② 부당이득반환청구의 가능성

부당이득이란 법률상 이득을 얻을 원인이 아무것도 없는데도 이익을 받은 경우를 말합니다. 법원은 동시이행항변권이 있다고 하여도 임차인이 실질적으로 이득을 얻은 것이 있다면 이는 임대차계약이 종료된 뒤라 아무런 법률상 이득을 얻을 원인이 없는 상태에서 얻은 것이니 부당이득이라고 봅니다.

“법률상의 원인 없이 이득을 얻었음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임차물의 사용․수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).”

임대차계약기간이 종료되었지만 임차인이 건물을 돌려주지 않는 경우 임대인으로서는 먼저 보증금을 주는 것이 선뜻 내키지 않을 수도 있습니다.

거꾸로 임차인도 보증금도 받지 못한 상태에서 먼저 건물을 돌려주는 것이 꺼림직할것이고요.

양자가 서로의 동시이행항변권 때문에 곤란해지지 않도록 해결방안에 대해 변호사의 조력을 받아보시길 권합니다.