안녕하세요,
대한변호사협회 등록 민사법 전문 변형관 변호사 입니다.
임대차계약이 기간만료나 해지 등이 사유로 종료하였고, 임대인이 보증금을 반환하겠다고 했음에도 불구하고 임차인이 이사를 나가지 않고 계속 임차목적물을 점유하는 경우가 있습니다.
이런 경우 임대인은 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 하면서 명도소송을 제기해 판결을 받은 후 명도집행을 통해 임차목적물의 점유를 되찾아 올 수 있는데요, 하지만 이렇게 할 경우 점유를 되찾아 오는 데 최소한 6개월 이상의 시간이 걸리는 문제가 있습니다.
한편 민사집행법은 특별한 경우 명도소송 판결이 나기 전에 가처분을 통해 먼저 채무자로부터 점유를 되찾아 올 수 있는 제도를 마련하고 있습니다. 이 제도를 이용하게 되면 임대인은 잠정적이긴 하지만 즉시 임차목적물의 점유를 회복한 효과를 얻을 수 있습니다.
인도단행가처분이란
인도단행가처분이란, 부동산의 인도, 즉 현상 그대로의 점유이전청구권을 보전하기 위하여 그 점유를 채무자로부터 채권자에게로 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다.
다시 말해 보통의 가처분이 채무자의 처분, 점유이전 등을 금지해 현상을 유지하도록 한 후 본안 소송을 거쳐 명도집행을 하는데 반해, 인도단행가처분은 가처분을 통해 먼저 점유를 가처분채권자(임대인)에게 이전하도록 하는 것인데요,
이로써 임대인은 사실상 본안 소송을 통해 실현하고자 하는 목적을 미리 달성하게 되지만, 임차인은 본안소송에서 다투어 볼 기회조차 갖지 못한 채 먼저 점유를 임대인에게 내어주게 되어 생활이나 영업에 막대한 지장을 받을 우려가 있습니다.
이러한 이유로 인도단행가처분의 경우 법원은 가처분으로서 신속하게 인도를 명할 특별한 사정이 있는지를 신중히 심리하고 있고, 아래와 같이 피보전권리와 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 요구됩니다.
피보전권리와 보전의 필요성
피보전권리(점유이전청구권)의 경우 채무자의 항변(동시이행항변권, 비용상환청구권, 유치권 등)이 인정되지 않아 채무자는 무조건 인도를 해야하는 상황이어야 합니다.
그리고 보전의 필요성과 관련해서는 본안판결을 기다려 그에 기해 강제집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 있어야 합니다.
주택이나 상가임대차의 경우 실무에서는 임대차보증금이 미지급 차임으로 모두 공제되고 임차인의 비용상환청구권 등 항변사유가 존재하지 않음이 명백히 소명 되어야 인도단행가처분이 인정되고 있습니다.
인도단행가처분의 집행과 본안소송의 관계
인도를 명하는 가처분은 부동산 인도청구권의 강제집행방법에 따라 집행합니다. 즉, 집행관이 현장에 나가 실력으로 채무자의 점유를 배제하고 채권자에게 점유를 취득하도록 합니다. 이 과정에서 집행관은 필요하면 잠근 문을 강제로 열 수 있고 채무자가 집행에 저항하는 경우 경찰의 도움을 요청할 수 있습니다.
한편 인도단행가처분의 집행에 의해 피보전권리(점유이전청구권)가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도되었다 하더라도 본안소송에서는 그와 같은 잠정적인 상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있는 것으로 보고 재판을 하게 됩니다(대판 95다25770).
오늘은 인도단행가처분에 대해 말씀드렸습니다.
만약 임차인이 월세를 연체하는 등의 사정으로 임대차보증금이 모두 공제되었음에도 불구하고 이사를 나가지 않고 있다면, 명도 소송을 제기하면서 인도단행가처분을 신청해 우선 임차목적물의 점유를 회복하시기 바랍니다.
민사소송 관련 문의가 있다면 언제든 변형관 변호사에게 문의하시기를 바랍니다.
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