📌전세권자도 임차권 등기 설정이 필요한가요? 

전세권은 이미 설정했는데.. 임차권 등기도 필요한가요?

전세권을 이미 설정했더라도 막상 실제로 보증금을 돌려받지 못한 상황에 직면하면 이것만으로 보증금을 지킬 수 있을지 걱정이 되는 게 당연한 사람의 마음입니다. 걱정되는 마음에 인터넷을 찾아보면, 수많은 글이 임차권 등기 설정의 필요성을 강조하고 있습니다. 이럴 때 '나도 혹시 임차권 등기를 신청해야 하는 게 아닐까?' 의문이 들 수 있습니다. 임대차 계약에서 임차권과 전세권은 모두 임차인이 부동산을 사용하고 거주할 수 있도록 보장하는 권리지만, 그 성격과 보호 범위에서는 큰 차이를 보입니다. 이번 글에서는 임차권과 전세권의 차이점과 전세권을 설정한 경우 별도의 임차권 등기 설정이 필요한지에 대해 설명하고자 합니다.

✅전세권과 임차권 비교

전세권과 임차권은 타인의 부동산을 사용, 수익하는 권리라는 공통점이 있지만 아래와 같은 차이점이 있습니다.

1. 물권과 채권

• 전세권: 부동산을 직접 지배할 수 있는 물권으로서, 누구에게나 주장할 수 있는 강력한 권리입니다. 등기를 통해 설정되며, 우선변제권과 경매신청권을 가집니다.

• 임차권: 부동산을 사용, 수익할 수 있는 채권으로서, 임대인에게만 주장할 수 있는 권리입니다. 등기를 통해 대항력과 우선변제권을 가질 수 있으며, 임차권등기 명령을 통해 등기할 수 있습니다.

2. 설정 방식

• 전세권 : 전세금을 지급하고, 부동산 등기부등본에 전세권을 설정하는 방식으로 이루어집니다. 전세권 설정 등기를 하면 집주인의 동의 없이도 전전세나 양도가 가능합니다. 하지만 전세권 설정 시에 집주인의 동의가 필요합니다.

• 임차권 : 임대차 계약을 통해 성립하며, 집주인의 동의 없이도 법원에 임차권등기 명령을 신청하여 등기할 수 있습니다. 등기된 임차권은 제3자에게도 효력이 발생하며, 보증금을 돌려받지 못할 때는 임차권등기 명령 신청을 통해 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

3. 효력 범위

• 전세권 : 해당 부동산 전체에 대해 효력이 미치며, 건물 일부에 대해 설정된 전세권이라도 건물 전체에 대해 우선변제권을 가집니다.

• 임차권 : 해당 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리로서, 효력 범위는 부동산의 일부에 한정될 수 있습니다.

4. 비용

• 전세권 : 전세금의 0.2%에 해당하는 등록세와 교육세, 법무사 수수료 등의 비용이 발생합니다.

• 임차권 : 임차권등기 명령 신청 시에는 등기 촉탁 수수료와 송달료 등의 비용이 발생합니다.

5. 기간

• 전세권 : 최장 10년까지 보장되며, 10년을 넘는 기간으로 설정할 경우 10년으로 단축됩니다.

• 임차권 : 주택은 2년, 상가는 1년이 보장되며, 계약 갱신 요구권을 통해 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.

✅전세권 설정 시 임차권 등기 필요성

많은 분들이 보증금 반환을 위해선 전세권을 설정한 후에도 임차권 등기를 추가로 해야 하는지에 대해 고민하십니다. 하지만 전세권이 이미 설정되었다면, 별도로 임차권 등기를 할 필요는 없습니다. 전세권은 물권으로서, 임차권 등기 없이도 강력한 보증금 반환 우선권을 보장받을 수 있기 때문입니다. 물권은 해당 부동산 자체에 대한 권리로 등기부등본에 등재되며, 점유와 무관하게 권리가 유지됩니다. 따라서 전세권을 설정한 경우 점유를 잃더라 해당 부동산의 경매 등 절차에서 보증금에 대해 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

즉, 전세권이 설정되어 있다면 보증금 반환을 위한 법적 보호는 충분하며 추가적인 임차권 등기 절차는 불필요합니다.

🆗결론

전세권을 설정한 경우, 별도로 임차권 등기를 설정하지 않아도 보증금 반환에 대한 우선권은 충분히 보장됩니다. 임차권 등기는 전세권이 설정되지 않은 경우에 필요할 수 있지만, 전세권 자체가 물권으로서 강력한 보호를 제공하므로, 추가적인 절차는 필요하지 않습니다. 따라서 전세권을 설정한 경우, 보증금 반환 문제에 있어 충분히 보호받을 수 있으며, 임차권 등기에 대해 고민할 필요는 없습니다.

‼️전세권은 집주인의 동의 하에 설정이 가능한데, 실제로 이에 동의해주지 않는 집주인들이 많은 상황입니다. 따라서 전세권 설정을 못한 경우라면 반드시 임차권등기명령 신청을 하셔야 합니다.

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