명도소송을 할 때 주의할 점들 

안녕하세요,

법무법인 휘 변형관 변호사 입니다.

명도소송은 일반 민사소송에 비해 특별한 점이 있어 주의가 필요한데요, 오늘은 명도소송을 할 때 주의할 점들을 간단히 안내드리겠습니다.

임대차계약의 종료

먼저 명도소송을 하려면 임대차계약이 종료되었어야 합니다. 임대차 계약이 종료되는 경우는 크게 임대차기간이 만료한 경우와 임대인이 임대차계약을 해지한 경우를 들 수 있는데, 아래에서 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 임대차기간 만료

   임대차기간의 만료로 임대차계약이 종료하기 위해서는 임대인은 늦어도 만료일 2개월 전에는 임차인에게 기간이 만료되면 갱신하지 않을 것이니 이사를 가달라는 뜻을 전달해야 합니다. 만약 임차인이 갱신청구권을 행사할 수 있다면 갱신 청구를 거절할 수 있는 사유도 있어야 합니다.

2. 임대차계약 해지

   임대인은 임차인이 연체한 차임이 2기분에 달한 경우와, 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차 목적물을 양도하거나 전대한 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 문자나 내용증명으로 임차인에게 해지통지를 해야하고 해지통지가 임대인에게 도달하면 임대차계약이 종료됩니다.

명도소송의 상대방

위와 같이 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 임차목적물을 반환하지 않는다면, 임대인은 명도소송을 통해 임차목적물을 반환받을 수 있는데요,

명도소송을 제기할 때는 소송의 상대방, 즉 피고를 누구로 지정할지에 대해 특별히 주의가 필요합니다. 명도소송은 임차목적물의 점유를 반환해달라는 것이기 때문에 소송의 상대방은 임차목적물을 점유하고 있는 사람이 되어야 하기 때문입니다.

먼저 임대차계약을 한 임차인이 직접 임차목적물을 점유하고 있는 경우에는 그 임차인을 상대로 소송을 제기하면 됩니다. 임차인과 함께 동거하는 가족은 점유보조자에 불과하고 점유자가 아니므로 소송상대방으로 넣지 않아도 됩니다.

그런데 임차인은 다른 곳에 살고 실제 점유는 임차인의 가족이나 지인이 하고 있다면 계약을 한 임차인과 실제 점유하고 있는 가족이나 지인도 함께 피고로 넣어야 합니다. 그리고 임차인이 무단양도나 무단전대를 했다면 무단양수인 또는 무단전대인을 피고로 해서 소송을 해야합니다. 이렇게 명도소송에서 피고를 지정할 때 주의해야하는 이유는 자칫 일부 피고를 누락하게 되면 나중에 판결을 받더라도 명도집행을 하지 못할 수 있기 때문입니다.

그래서 임차인 중에는 이러한 점을 악용해 명도소송이나 명도집행을 방해하기 위해 고의로 무단양도를 하거나 무단전대를 하는 임차인이 있는데요, 임대인은 이를 대비해 반드시 아래와 같이 점유이전금지가처분을 신청해 결정을 받아두어야 합니다.

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점유이전금지가처분 신청

점유이전금지가처분은 말 그대로 점유를 이전해서는 안된다는 결정입니다. 점유이전금지가처분 결정을 받아두면, 혹여 임차인 등이 명도집행을 방해할 목적으로 제3자에게 점유를 이전하더라도 임대인은 명도집행을 할 수 있습니다.

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​실무에서는 보통 명도소송을 제기함과 동시에 점유이전금지가처분을 신청하고 있는데요, 점유이전금지가처분을 신청하면 1~2주 안에 결정이 나오고, 결정을 받으면 바로 가처분집행을 합니다.

가처분집행은 법원 집행관이 임차목적물을 방문해 잘 보이는 곳에 가처분결정 취지를 적은 서면을 붙이고 점유자에게 내용을 고지하는 것을 말하는데, 실무를 하다 보면 임차인이 가처분집행 단계에서 심리적 부담을 느껴 스스로 이사를 가겠다고 해 원만히 해결되는 경우도 많이 있습니다.

실무에서 명도소송을 하는 대부분은 임차인이 차임(월세)을 연체한 경우인데요, 이 경우 임대인은 가능한 신속히 명도소송을 제기하고 점유이전가처분 신청을 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 명도소송을 하게 되면 판결을 받아 명도집행을 하는데 적어도 6개월 이상이 걸리기 때문에 자칫 연체 차임을 공제하고 남은 보증금이 적거나 없을 수 있기 때문입니다. 임대인으로서는 명도소송을 위해 소송비용까지 부담해야 하는 상황에서 연체 차임을 공제한 보증금이 적거나 없다면 명도를 받더라도 실질적으로 손해를 입을 수 있습니다.

그러니 임차인이 순순히 명도할 기색이 보이지 않으면 바로 변형관 변호사의 도움을 받아 명도소송을 제기할 것을 권해드립니다.

명도소송과 관련해 도움이 필요하시면 언제든 변형관 변호사에게 문의하시기를 바랍니다.

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