명도소송 내용증명 준비사항 총정리

이동규 변호사

임차인이 월세를 밀리거나 임대차 기간 종료 후에도 나가지 않을 경우에 어떻게 대응해야 할까요? 7-80년대처럼 집주인이 강제로 임차인을 내쫓는 방식은 주거침입죄 등으로 형사처벌을 받을 수 있으므로, 현재는 법적으로 명도소송을 통해 대응해야 합니다.

명도소송을 진행하기 전에 중요한 단계로 내용증명을 발송하는 것이 필요하며, 이 과정을 통해 임대차 계약이 적법하게 종료되었음을 알리고 퇴거를 요청해야 합니다. 내용증명 발송 외에도 명도소송을 위해 필요한 준비사항들이 있는데요, 이번 포스팅에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

명도소송이 가능한 상황

명도소송 준비하기에 앞서 명도소송이 가능한 상황인지 체크를 해보셔야 할텐데요, 명도소송은 임대차 계약이 적법하게 종료된 경우에 제기할 수 있습니다.

주요 사례로는

임대차 계약 종료 후 임차인이 퇴거하지 않는 경우
차임 연체액이 2기(주거용) 또는 3기(상가)의 차임에 해당하는 경우
임차인이 파산 선고를 받은 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 건물에 손상을 입히는 등 계약을 위반한 경우

등이 있습니다.

명도소송을 위한 내용증명 작성 방법

위 사례에 해당하여 명도소송을 제기하고자 하는 경우, 미리 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명은 아래와 같은 효과를 얻을 수 있도록 작성해야 합니다.

임대차 계약 종료 증명: 임대차 계약이 적법하게 종료되었음을 알리기 위해, 내용증명에는 계약 종료 사유와 종료 시점, 퇴거 요청을 명확히 기재해야 합니다.
자발적 퇴거 유도: 퇴거를 요구하며 기간 내 응하지 않으면 법적 조치를 취할 것을 경고하는 심리적 압박을 통해 자발적 퇴거를 유도할 수 있습니다.

특히 변호사가 작성한 내용증명은 임차인에게 소송이 임박했음을 알리고 더욱 큰 압박감을 줄 수 있습니다.

명도소송 내용증명 외 준비사항

1.보전처분

만약 내용증명 발송 후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면, 결국 명도소송을 진행해야 하며, 이때 보전처분을 통해 부동산 점유 이전 금지 가처분을 신청하는 것이 중요합니다. 임차인이 소송 중 점유를 제3자에게 이전하는 꼼수를 막기 위해서 입니다.

2. 부당이득 및 손해배상 청구

명도소송은 단순히 임차인을 퇴거시키는 것뿐만 아니라 그동안 발생한 손해 회복까지 고려해야 완전한 성공입니다. 따라서 부당이득금, 손해배상 등 받을 비용이 있다면 다 받을 수 있도록 꼼꼼하게 준비해야 합니다.

미납 차임 및 법정 이자: 소송 청구 시 임차인이 미납한 차임과 이자를 함께 청구할 수 있습니다.
원상회복에 갈음한 손해배상: 임차인이 고의, 과실, 비정상적인 사용 등으로 부동산을 파손시킨 경우 원상회복에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
소송비용: 법원이 판결에서 소송비용을 패소한 임차인이 부담하도록 할 수 있으므로, 소송비용 확정 신청을 통해 관련 비용도 회복할 수 있습니다.

법무법인대한중앙 명도소송 성공 사례

1.사건개요

법무법인대한중앙 의뢰인 A씨는 임차인 B씨와 분쟁을 겪게 되었는데요, B씨는 건물에 하자(누수로 인한 손상, 불법증축부분, 석면검출 등)가 있다며 월세를 내지 않고 버텼습니다.

의뢰인 A씨는 그동안의 월세를 내고 퇴거하면 계약을 해지해 주겠다고 제안했으나 B씨는 A씨가 건물의 하자를 속여 계약을 했으므로 월세는 줄 수 없고 불법증축부분 등으로 인해 사업인가를 받지 못해 정상적으로 운영을 하지 못한 것에 대한 손해배상까지 받아야겠다며 퇴거를 하지 않았습니다.

2. 대응방향

수원부동산변호사 법무법인대한중앙은 B씨가 주장하는 건물의 하자가 사용·수익에 지장을 주지 않는다는 점 등을 중점적으로 주장하였습니다.

실제로 건물에 불법증축부분이 존재하는 것은 사실이지만, 이러한 사실을 알리지 않아 적극적으로 기망하였다고 보기 어렵고 불법 증축부분으로 인해 인가를 받을 수 없었다거나 목적대로 사용·수익할 수 없었던 것이 아니라는 점을 주장했습니다.

3. 사건결과

법원은 법무법인대한중앙 변호사의 주장을 받아들여 B씨가 건물을 인도함과 동시에 월세 전부를 공제한 나머지 보증금만 받아가라고 판결했습니다. 그리고 소송비용은 B씨가 전액 부담하라고 주문했습니다.

명도소송을 고려하고 있다면

혼자서 명도소송을 진행하는 것은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 임대차 계약 종료 사유에 해당하는지, 내용증명 작성 및 발송 방법, 가처분 신청, 법정이자 계산, 소송비용 확정 신청 등 법적 절차 전반에 대한 이해와 경험이 필요합니다. 따라서 명도소송 경험이 풍부한 변호사를 선임하여 진행하는 것이 유리하며, 승소 후 소송비용 확정 신청을 통해 변호사 비용의 일부를 회복할 수도 있습니다.

법무법인 대한중앙

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