세 들어(임차해) 살고 있는 집이 경매된다면 

안녕하세요,

법무법인 휘 의정부 분사무소 변형관 변호사입니다.

세 들어(임차해) 살고 있는 집이 어느 날 갑자기 경매가 진행된다면 임차인으로서는 무척이나 당황스러울 것입니다. 당장 집에서 쫓겨나는 건 아닌지, 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을지 등등 불안하고 걱정이 될 텐데요.

살고 있는 집에 경매가 신청 된 경우 임차인이 어떻게 대응해야 하는지 말씀드리겠습니다.

경매 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있는지 확인하기

임차인이 전입 신고한 날짜가 임차 건물에 설정된 최선 순위 근저당권 등 말소 기준 권리가 설정된 날짜 보다 먼저이면 임차인은 경매 매수인(낙찰자)에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

즉 전입신고 당시 등기부가 깨끗한 상태였고, 전입신고 한 이후에 근저당권 등이 설정되었다면 임차인은 낙찰자에게 임차권을 대항할 수 있게 되어 임차건물이 경매로 다른 사람에게 낙찰되더라도 계속 임차하여 살 수 있습니다.

또한 이러한 경우 임차인은 계속 임차건물에 거주하지 않고 경매 절차에서 보증금을 돌려받고 다른 곳으로 이사를 할 수도 있는데, 그러기 위해서는 경매 절차에 참여해 권리신고와 배당요구를 해야 합니다.

그런데 만약 임차인이 전입신고 한 날짜보다 최선순위 근저당권 등이 먼저 설정되었다면 임차인은 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 없어 무조건 낙찰자에게 건물을 인도해주어야 합니다. 따라서 이런 경우라면 임차인은 반드시 권리신고와 배당요구를 하여야 합니다.

경매 도중에 임대차 기간이 만료하는 등 임대차계약이 종료했다면

경매절차 중에 임대차 기간이 만료하는 등 임대차계약이 종료했더라도 임차인은 아직 보증금을 돌려받지 못했으므로, 보증금을 모두 돌려받을 때까지(정확히는 배당기일 전까지) 계속 임차한 건물에서 거주할 수 있습니다.

또한 임차인은 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 완료해 대항력과 우선변제권이 유지되도록 한 후 다른 곳으로 이사를 갈 수도 있습니다.

다시 말해, 임차인은 계속 임차건물에 거주할지, 아니면 임차권등기를 하고 다른 곳으로 이사를 갈지 선택할 수 있습니다.

임차권등기를 하고 다른 곳으로 이사를 갔다면

이 경우 임차인은 이사를 간 다음날(임차건물을 임대인에게 인도한 다음날)부터 보증금을 다 받는 날까지 임대인에게 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차목적물 인도의무는 서로 동시이행의 관계가 있으므로, 임차인이 임차목적물을 인도하면 임대인도 보증금을 반환해주어야 하는데, 아직 반환해주지 않고 있으므로 임대인은 보증금 반환이 늦어진 책임을 져야 하는 것입니다.

한편 이 경우 임차인은 임대인을 상대로 보증금 반환 청구소송을 제기하면서 함께 지연이자를 청구해 판결을 받아 둘 필요가 있습니다.

왜냐하면 경매절차에서 임차인은 보증금 원금에 대해서만 배당받을 수 있고, 보증금에 대한 지연이자는 배당받지 못하기 때문에, 지연이자에 대한 집행권을 받아두어야만 임대인의 다른 재산에 강제집행을 해 지연이자를 받아낼 수 있기 때문입니다.

만약 배당 잉여금이 있을 것 같다면

만약 임차목적물에 대한 매각 대금에서 채권자들에게 모두 배당하고 남은 금원(배당 잉여금)이 있다면, 이 금원은 채무자에게 돌려주게 됩니다.

따라서 임대인에게 지연이자를 받아야 하는 임차인은 임대인이 받을 배당 잉여금 채권을 압류한 후 이를 추심해 지연이자를 변제받을 수 있습니다.

물론 이렇게 하기 위해서는 위에서 설명한 것처럼 먼저 지연이자에 대한 집행권원(판결이나 결정)을 받아두어야 합니다.

오늘은 임차해(세 들어) 살고 있는 집이 경매된 경우 임차인이 대응하는 방법에 대해 안내 드렸습니다. 위 글이 필요한 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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