집에서 나와야만 보증금 강제집행을 할 수 있나요? 

안녕하세요,

대한변호사협회 등록 민사법 전문 변형관 변호사 입니다.

1. 보증금의 미반환

당연히 돌려주어야 하는 돈임에도 불구하고, 그 의무 있는 자가 오히려 적반하장식으로 지급을 미루는 경우가 있습니다. 그러한 대표적인 경우가 바로 임대차 보증금이죠.

임대차가 종료된 이상, 새로운 임차인이 들어오든 말든 당연히 계약의 종료 시점에 돌려주어야 하는 돈임에도 불구하고, 이런 저런 이유를 대며 보증금 지급을 미루거나 이행하지 않는 사례가 많습니다.

2. 보증금반환 청구 소송

이러한 경우에 우리가 할 수 있는 것은 바로 '보증금 반환 청구 소송'입니다. 임대차 목적물의 이전과 보증금의 반환은 법률적으로 '동시이행'의 관계에 있기 때문에, 보통 'A부동산을 인도 받음과 동시에 000원을 지급하라.'는 방식으로 청구를 하게 되죠. 물론 이사를 한 뒤에 보증금을 못 받은 경우라면 금전만을 청구하면 될 것 입니다.

다만 보증금을 받지 못하여 이사를 나가거나 새로운 거처를 계약하지 못한 상태에서 소송이 이루어 지는 경우가 많기 때문에, 그러한 경우에 대비책을 알려드리고자 합니다.

3. 동시이행의 판결

이러한 경우, 법원은 임대차 목적물을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 '동시이행판결'을 하게 됩니다. 문제는 동시이행 판결의 경우 민사집행법 제41조에 따라 그 집행을 함에 있어서 반대되는 의무를 이행하거나, 이행제공하였음을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있다는 점 입니다.

즉, 위 법조항이 임대차계약에 그대로 적용된다면, 우리가 임대차 목적물을 반환하고 이사를 나갔다거나, 그러한 상태로 이행될 수 있는 모든 조건을 임대인에게 제공한 상태가 증명되어야 보증금에 대하여 강제집행을 할 수 있다는 것입니다.

4. 주택임대차보호법 제3조의2

이러한 일종의 현실적 장벽을 해소하고자 주택임대차보호법 제3조의2는 특별법 규정으로써, 임대차 보증금의 강제집행에 있어서만큼은 반대의무이행 또는 이행의 제공을 요건으로 하지 않는다고 규정하고 있습니다.

즉, 보증금반환청구소소에서 승소하였다면, 아직 임대차 목적물에 거주하고 있는 상태에서도 임대인의 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있다는 것입니다.

실무적으로는 빠르고 명확하에 그 재산에 대하여 집행절차를 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다.

오늘은 임대차보증금 강제집행에 관한 주택임대차보호법 규정에 대하여 알아보았습니다.

임대인의 부당한 행동으로 보증금 집행에 어려움을 겪고 계신다면 언제든 변형관 변호사에게 문의하여 주세요.