최근 경찰이 동거녀를 살해한 뒤 베란다에 시멘트로 암매장한 50대 남성을 범행 16년 만에 검거했다고 보도된 바 있습니다. 장기실종으로 남을 뻔했던 미제사건이 집주인의 누수공사로 실마리가 풀렸다고 하는데요, 이 남성은 범행 후에도 8년을 더 거주하다가 마약 투약 혐의로 짐들을 그대로 두고 구속되는 바람에 집주인은 짐을 마음대로 처리하지도 못하고 다른 세입자도 들이지 못한 채 방치하다가 2020년이 되어서야 명도소송을 통해 처리했다고 합니다.

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명도소송이란 무엇일까요? 오늘은 명도소송의 뜻과 알아두어야 할 점에 대해 살펴보겠습니다.

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명도소송이란?

명도소송이란 간단히 말하자면 임대인이 임차인을 내보내기 위한 소송이라고 할 수 있습니다. 임대인이 건물을 점유한 임차인을 계약불이행 등의 이유로 강제로 퇴거시키고자 할 때 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송입니다.

일반적으로 부동산임대차계약의 경우 임대인과 임차인의 합의에 따라 이루어지는데요, 이때 문제가 생길 경우 또한 임차인과 합의하여 해결해야겠죠. 하지만 임차인이 합의할 의사가 없다면 강제로 부동산을 돌려받아야 할 것입니다.

예를 들자면, 임대차계약이 만료 또는 해지되어 임차인이 부동산을 점유할 권리를 상실했는데도 부동산 인도를 거부하는 경우에 임대인은 명도소송을 제기하여 승소 판결문으로 임차인 퇴거 및 부동산 인도를 강제집행 신청할 수 있습니다.

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명도소송이 진행되는 경우

부동산명도소송을 진행하는 이뉴는 대표적으로 세가지가 있는데요, 아래와 같습니다.

1.임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실하였음에도 부동산 인도를 거부하는 경우

2.임대차인이 월세를 연체하여 계약 해지를 고지하였음에도 나가지 않는 경우

3.정당하게 부동산을 매수하였는데 기존 점유자가 나가지 않는 경우

이외에도 경매 절차에서 낙찰받고 매각 대금을 낸 뒤 6개월이 지났음에도 인도명령의 대상자가 인도를 거절한 경우, 불법 점유자가 권한 없이 점유하고 있는 경우 등이 있습니다.

명도소송 비용

명도소송의 비용은 인지대와 송달료가 있으며 만일 점유이전금지 가처분을 신청하거나 내용증명을 발송하는 경우 이에 대한 비용 또한 발생합니다. 정확한 금액은 사건마다 다르겠지만, 민사소송의 경우 승소하게 되면 패소한 상대방에게 소송비용을 청구할 수 있습니다.

또한, 제소전 화해라는 제도가 있습니다. 법원의 중재하에 양측이 합의를 보는 절차인데요, 화해신청의 인지액은 소송 비용의 1/5 수준으로 소송보다 비용을 절감할 수 있습니다. 만일 화해가 성립되어 화해조서가 작성되면 이는 판결과 같은 효력이 발생하며, 화해 이후에도 명도 이전이 되지 않을 경우 임대인은 이를 토대로 강제집행을 진행할 수 있습니다.

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명도소송 진행 기간과 주의할 점

명도소송을 제기한 경우 일반적으로 6개월에서 1년 정도의 기간이 소요됩니다. 그런데 소송 기간 중 점유자가 제3자에게 부동산을 넘기는 등의 문제가 생기면 다시 처음부터 소송을 진행해야 하는 문제가 생깁니다. 그러므로 이런 불상사를 예방하기 위해서는 현재의 상태를 묶어두는 점유이전금지 가처분 신청을 하는 것이 좋습니다.

부동산 계약 관련 분쟁이니만큼 큰 금액이 걸려있는 경우가 많은데요, 비용을 아끼고자 직접 소송을 진행하려는 분들이 많습니다. 하지만 관련 서류 제출이 미흡하다는 이유로 선고가 지연되는 경우 뿐 아니라 서로에게 귀책사유가 있다고 다투다 사안이 복잡해져 적절히 대응하지 못하고 억울하게 패소하게 되는 경우도 있습니다.

내 권리를 꼼꼼히 챙기고 증거자료부터 소송에 필요한 서류, 변론기일 출석 등 챙겨야하는 많은 것들을 빠트리지 않기 위해서는 명도소송 변호사를 선임해야 합니다.

절대 하지 말아야하는 행동

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간혹 세입자가 월세도 내지 않고 계약도 끝났는데 나가지 않고 있어서 마스터 키로 세입자의 집에 들어가거나 세입자의 짐들을 밖으로 빼버리는 임대인 분들이 있습니다. 이는 자칫 잘못하면 주거침입죄의 혐의가 인정되어 형사 처벌까지 받을 수 있는 행동이므로 자제하는 것이 좋습니다. 오히려 억울하게 가해자가 될 수 있기 때문입니다.

법무법인 대한중앙 명도소송 성공사례

법무법인대한중앙 수원부동산변호사의 의뢰인 A씨의 사연입니다. 작은 상가 건물을 소유하고 있던 의뢰인 A씨는 B씨와 상가건물 임대차계약을 체결했습니다. ​하지만 얼마 지나지 않아 임차인 B씨는 누수로 인한 손상 등 건물에 중대한 하자가 있다며 월세를 지급하지 않았습니다.

이에 의뢰인 A씨는 임대차계약을 해지할 테니 그동안 밀린 월세를 내고, 퇴거할 것을 요청하였으나 임차인 B씨는 애초에 임대인 A씨가 건물에 하자가 있는 것을 속이고 계약한 것이므로 밀린 월세를 줄 수 없고, 이에 더하여 본인도 정상적으로 운영을 하지 못한 것에 대한 손해배상까지 받아야겠다고 주장하였습니다.

법무법인 대한중앙 수원부동산변호사는 사안을 면밀히 검토 후 A씨가 주장하는 건물의 하자가 사용·수익에 지장을 주지 않는다는 점 등을 중점적으로 주장 및 방향을 설정하였고, 실제로 건물에 불법증축 부분이 존재하는 것은 사실이지만, 이러한 사실을 알리지 않아 적극적으로 기망하였다고 보기 어렵고 불법증축 부분으로 인해 인가를 받을 수 없었다거나 목적대로 사용·수익할 수 없었던 것이 아니라는 점을 주장했습니다.

이러한 주장에, 결국 법원은 법무법인대한중앙 수원부동산변호사의 주장을 받아들여 임차인 B씨가 건물을 임차인 A씨에게 인도함과 동시에 월세 전부를 공제한 나머지 보증금만 받아가라고 하며, 소송 비용 또한 임차인 B씨가 모두 부담하라고 판결을 내렸습니다.

명도소송은 본안소송 외에도 점유이전금지 가처분을 신청해야 하고 승소 후에도 강제집행 등을 진행해야 하는데 이 모든 절차를 신속하게 진행하려면 반드시 명도소송에 경험 및 승소사례를 충분히 보유한 변호사를 선임해야 합니다.