공인중개사법 위반 불송치 결정 

사건 개요

1) 의뢰인들은 공인중개사(이하, ‘피의자 1’이라 합니다)와 중개보조원(이하, ‘피의자 2’라 합니다)으로서 이 사건의 피의자들입니다.

2) 피의자 2는 2019. 2.경 공인중개사 사무소에서 중개의뢰인들에게 부산에 있는 ○○부동산(이하 ‘이 사건 오피스텔 1’이라 합니다)에 대하여 보증금 700만 원 으로된 계약 내용을 설명한 다음, 위 계약 내용대로 임대차계약 체결을 중개하면서 ‘개업공인중개사’란에 자신이 직접 서명·날인을 하였습니다.

피의자 1은 2019. 2.경 위 공인중개사 사무소에서 부산에 있는 ○○오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔 2’이라 합니다)의 임대차계약을 중개함에 있어서 소속 중개보조원인 피의자 2로 하여금 중개의뢰인들에게 이 사건 오피스텔 2에 대해 보증금 7,000만 원 등으로 된 계약 내용을 설명하게 한 다음, ‘개업공인중개사’란에 피의자 1을 대신하여 서명·날인하게 하였습니다.

○○구청은 2023. 2경 개업공인중개사 점검 과정에서 피의자 1은 공인중개사로서 그의 책임하에 중개업무를 수행해야 하는데도 불구하고 소속 중개보조원인 피의자 2에게 자신의 명의를 사용하여 중개업무를 처리하게 하여 공인중개사법 제19조 제1항을 위반하였다는 이유로 ○○경찰서에 고발하여 이 사건에 이르게 되었습니다.

2. 본 사건의 쟁점

1) 「공인중개사법 제19조 제1항」은 ‘개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다’고 규정하고 있고, 「공인중개사법 제19조 제2항」은 ‘누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 다른 사라믜 중개사무소등록증을 양수 또는 대여받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니된다’고 규정하고 있습니다.

2) 만약, 위 규정을 위반하면 「공인중개사법 제49조 제1항 제7호」에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

3) 한편 헌법재판소는 ‘공인중개사법 제49조 제1항 제7호가 금지하고 있는 중개사무소등록증의 대여란 다른 사람이 그 등록증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하는 것이고, 같은 관점에서 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’란 다른 사람이 스스로 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하는 것은 아니라고 하더라도, 무자격자가 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 뜻한다고 보아야 한다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도 9334 판결 참조).

결국 법 제19조의 내용과 체계 그리고 연혁을 전체적으로 살펴볼 때 위 조항이 금지하는 개업공인중개사가 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하는 행위에 해당하는지 여부는 중개의 경위와 내용 및 보수 수령 형태 등 중개행위의 전 과정을 살펴 중개보조원을 비롯한 무자격자가 실질적으로 중개 업무를 수행하였는지를 검토함으로써 판단할 수 있다’고 판시한 바 있습니다(헌법재판소 2021. 8. 31.자 2020헌마125 전원합의체 결정).

4) 또한, 대법원은 ‘구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)에서 정하는 중개행위에 해당하는지 여부는, 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 위 법률의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정하여서는 아니되고, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다. 한편 중개행위에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함된다’고 판시한 바 있습니다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결).

3. 사건의 의의

1) 최광민 대표변호사는 의뢰인들로부터 사건을 선임한 즉시, 피의자신문조서, 피의자들이 주고받은 문자내역, 피의자들이 임대인과 임차인을 중개했었던 당시의 여러 사정을 종합적으로 검토해 보았습니다.

2) 이에 최광민 대표변호사는 피의자 2가 다른 공인중개사 사무실에서 수행했던 이 사건 오피스텔 1에 대한 중개업무를 피의자 1에게 이전하고 피의자 1이 이 사건 오피스텔 1에 대한 임대차계약상 본질적인 내용을 설명한 뒤 자신의 성명을 사용하여 중개업무를 하였다는 사정에 비추어 보면, 피의자 2는 애초부터 이 사건 오피스텔 1의 중개업무를 수행할 의사가 없었던 것으로 보이는바, 피의자 1은 중개보조원인 피의자 2로 하여금 실질적으로 중개업무를 행하도록 적극적으로 지시하거나, 소극적으로 묵인하였다고 보기 어렵다고 주장하였습니다.

3) 또한, 피의자 1의 경우 피의자 2의 중개행위는 피의자 1을 도와주기 위한 단순 보조행위에 불과한 점, 피의자 2는 피의자 1의 관리 감독하에 중개의뢰인들에게 계약의 중요내용을 확인시켜주는 차원으로 구술로 알려준 것에 불과한 점, 피의자 2는 중개의뢰인들에게 피의자 1에게 소속된 ‘팀장’직함이 적시된 명함을 교부하고, 피의자 1에게 소속된 보조원이라고 소개 한 점, 중개의뢰인들도 피의자 2를 피의자 1에 소속된 직원으로 인식한 점 등 여러 사정을 종합할 때, 피의자 1은 피의자 2에게 자신의 이름을 사용하여 중개업무를 하게 하려는 의사였다고 보기 어렵고, 이에 피의자 1이 중개보조원인 피의자 2로 하여금 실질적으로 중개업무를 행하도록 적극적으로 지시하거나, 소극적으로 묵인한 것으로 단정할 수 없다고 주장하였습니다.

4. 사건의 결과

이에 경찰은 최광민 변호인의 주장을 받아들여 부동산 계약서를 작성하기 전 피의자 1이 사건 오피스텔들에 대해 권리관계 등 전반적인 내용을 확인한 후, 피의자 2와 동석하여 계약을 체결한 점, 중개의뢰인들도 피의자 1과 2의 지위를 각각 인지하고 있었던 점 등에 비추어 보면, 피의자 2가 단독으로 피의자 1의 성명 및 날인을 사용하여 부동산 중개업무를 하게 한 것이라고 볼 수 없어 피의자들에게 범죄혐의가 없으므로 불송치 결정을 하였습니다.