갭투자 깡통 전세사기, 사기죄 성립 

대형로펌 출신, 형사 및 가상자산 전문 디센트 법률사무소의 홍푸른 대표 변호사입니다.

'깡통주택' 전세계약 기망으로 인한 사기죄 성립 가능할까요?

사건 개요

이번 사례는 수원에서 발생한 전세사기 사건입니다.

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의뢰인은 임대 기간이 만료되기 전, 임대인에게 계약을 중도해지를 하겠다고 통지했으나, 임대인 부부는 전세계약 연장을 제안하며 전세대출이자를 대신 납부해주겠다고 하였습니다. 의뢰인은 그 제안을 받아들여 계약을 연장했으나 임대인 부부는 연락이 두절되었습니다. 이후, 2월분의 이자만 납입하고 또다시 연락이 두절 되는 상황이 발생하자 의뢰인은 결국 내용증명을 통해 계약을 해지했습니다.

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그러나, 의뢰인은 임대인으로부터 1억 8천만 원의 전세금 등을 돌려 받지 못하였고 억울한 마음에 디센트 법률사무소를 찾아왔습니다.

사기죄 성립 조건, '기망'

사기죄 요건인 기망에는 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위가 포함되는데요. 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니하는 것을 말합니다. (대법원 2017. 4. 26. 신고 2017도1405 판결 등 참조)

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일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정됩니다. (대법원 2006. 2. 23. 선고 2005도8645 판결 등 참조)

이 사건의 경우

이 사건 임대인은 별다른 자본금 없이 은행 대출금과 임차인의 임대차보증금을 자원으로 빌라, 오피스텔을 매수하거나 소위 '무자본 갭투자' 방식으로 대규모 임대사업을 영위해 왔습니다. 이러한 사정을 의뢰인에게 제대로 알리지 않은 상황에서 마치 변제력이 있는 것처럼 속이고, 부동산의 담보가치가 충분한 것처럼 기망하여 보증금을 취득했습니다.

사기죄 성립

디센트 법률사무소의 끈질긴 탐색과 이를 토대로 찾아낸 증거들을 제출하여 의뢰인을 향한 기망 등 사기죄의 성립 요건이 인정되었습니다. 디센트의 조력으로 임대인 부부는 아무런 문제가 없는 부동산이라며 의뢰인을 속여 계약서의 낙인을 찍고, 보증금을 변제할 능력이 없는 상황에서 계약을 체결하였음이 드러난 것입니다.

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'무자본 갭투자'로 임대 사업을 하면서 실질적인 재산 가치가 거의 없는 부동산을 임대한 임대인은 결국 사기죄를 인정 받았습니다. 일명 '깡통주택'에 해당하는 부동산을 돌려막기식으로 운영하고 임차인에게 보증금을 반환해주지 않은 결과인 것입니다.

현재 전국적으로 전세사기가 발생하고 있어 전세 임대차 계약을 맺은 많은 임차인이 불안에 떨고 있습니다.
처음부터 반환할 의사가 없는 임대인임을 알아채기는 어려운 일인데요. 빠른 피해 회복을 위해서는 피해 사실이 발생한 것을 인식했을 때, 곧바로 대응을 해야합니다.