부동산 매매계약을 체결한 후 계약을 취소하고 싶다는 문의가 많습니다. 그러나 취소는 사기, 착오, 강박 등의 이유가 필요하며 단순 변심으로는 불가능합니다. 계약금을 포기하거나 배액배상을 해야만 계약을 해제할 수 있는데요, 이를 ‘법정해제’라고 하죠.

하지만 중도금을 납부하면 계약금을 포기하거나 배액배상을 하더라도 계약을 해제할 수 없다고 알려져 있습니다. 그런데 만약 중도금 납부기일 전에 미리 중도금을 납부한 경우에, 계약을 해제할 수 있을까요?

부동산 매매계약 해제(취소)란

계약의 해제(취소)란 계약이라는 법률행위를 처음부터 무효인 것으로, 즉 애초에 없었던 일로 간주하는 것입니다. 이미 유효하게 발생한 법률행위의 효력도 소급하여 소멸시키는 효과가 있는데요, 행위를 이행하기 전에 취소한다면 이행을 할 필요가 없어지고, 만약 이행을 한 이후라면 법률상의 원인 없이 한 행위가 되므로 부당이득으로서 그 반환을 청구할 수 있습니다.

계약의 취소는 제한능력(미성년자 단독 체결 계약 등) 또는 착오, 사기, 강박과 같은 의사표시의 결함이 있는 경우에 이를 이유로 들어 취소가 가능합니다.

계약의 법정해제란

이행지체, 이행불능 등 법에서 정하는 채무불이행 사유가 있는 경우에는 계약을 법정해제하는 것이 가능합니다. 예를 들어 매수인이 계약에 명시된 기한 내에 중도금이나 잔금을 지급하지 않는 경우, 혹은 매도인이 등기를 제3자에게 넘겨준 경우, 상대방은 매매계약 해제를 요구할 수 있습니다.

매매계약이 해제되면 계약의 당사자들은 원상 회복 의무가 있습니다. 일방 당사자가 해제하는 경우, 상대방은 그로 인해 발생한 손해에 대해 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

부동산 매매계약 법정해제

매매의 당사자 일방이 계약금을 교부한 경우, 당사자 사이에 특별한 약정이 없었다면 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).

중도금을 납부하기 전이라면 이행 착수 전이라고 보아야 하므로, 일방이 계약해제 의사를 통지하고 계약금을 포기하거나 배액상환·공탁함을 통해 매매계약을 해제할 수 있습니다. 계약해제 의사를 표시하고 일정 기한 내에 해약금 수령을 요구하는 것으로도 계약 해제가 가능합니다.

중도금을 납부한 후에는 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다. 그러나 지급기일 이전에 일방적으로 중도금을 미리 지급한 경우, 계약을 해제할 수 있는지가 쟁점이 됩니다.

중도금을 지급기일 이전에 지급했다면

1. 부동산 매매계약해제 불가능 판례

판례에 따르면 “중도금 납부기일 전에는 중도금을 납부하지 아니하기로 한다.” 등의 특별한 약정이 없는 한 매도인의 동의가 없더라도 언제든지 중도금을 납부할 수 있고, 이행의 착수로 유효하기 때문에 매도인은 배액상환으로 계약을 해제할 수 없습니다.

“이행에 착수한다는 것은 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.”(대법원 2002.11.26. 선고 2002다46492 판결)

그렇다면 중도금 납부기일 이전의 중도금 지급을 금지하는 것으로 명시되어 있어야만 계약을 어긴 것으로 보아 매매계약을 해제할 수 있다는 것일까요? 다른 사례를 보도록 하겠습니다.

2. 부동산 매매계약해제 가능 판례

아래의 판례에서 법원은 ‘상호협의 하에 잔금일을 앞당길 수 있다’는 조항은 매수인이 일방적으로는 잔금일을 앞당길 수 없다는 의미로 해석할 수 있으므로 일방적으로 이행에 착수하지 아니하기로 하는 약정이라고 볼 수 있다고 했습니다.

“‘상호협의 하에 잔금일을 앞당길 수 있다’는 약정 조항은 문언상으로도 매수인이 일방적으로 잔금일을 앞당길 수 없다는 의미로 해석되는 점까지 합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건 계약의 잔금일을 2021.1.4.로 정함으로써 시공사 일정 및 상호 협의가 이루어지는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 잔금일 전에는 매수인이 일방적으로 이행에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하였다고 봄이 상당하다.”(서울고등법원 2022.6.30. 선고 2022나2005213 판결)

중도금 납부 후 매도인의 일방적 취소

매수인이 중도금 및 잔금의 일부를 적법하게 변제공탁한 경우, 매도인이 계약금 배액상환을 근거로 한 해제 의사표시는 상대방이 이행에 착수한 이후에 이루어진 것이므로 효력이 없습니다(1991.10.11. 선고 91다25369 판결). 따라서 매도인이 잔금 수령을 거부하면 매수인은 소유권 이전 등기 청구소송을 제기하여 잔금을 변제공탁한 후 이전등기를 받을 수 있습니다.

만일 매도인이 부동산을 제3자에게 처분한다면, 소송에서 이기더라도 제3자를 상대로 다시 소송을 제기해야 합니다. 이 때문에 소송과 함께 처분금지 가처분을 신청하여 매도인의 부동산 처분을 막아야 합니다. 반면 특약에 따라 매도인이 해제의 의사표시 및 배액상환을 통해 계약을 해제할 수 있는 경우도 있습니다.

부동산 매매계약 관련 문제는 매우 복잡하고, 다양한 법적 요건이 필요합니다. 걸려있는 금액이 큰 경우가 대부분이므로 특히 더 주의 깊게 다뤄야 하며 그에 따른 적절한 대응이 필수적입니다.

중도금을 미리 납부했을 때 취소가 가능한지의 문제 또한 다양한 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 부동산 분야 전문 변호사의 도움을 받는 것아 해결하는 것이 좋습니다. 중도금 지급 여부와 관계없이 사기, 착오, 강박 등의 이유로 계약 취소가 가능할 수도 있으니 종합적인 검토가 필요합니다.