얼마 전국토교통부가 결국 기존 생활형숙박시설에 대해 숙박업 신고와 주거용 용도변경을 모두 허용하기로 했습니다. 국토부는 지난 달 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표하였습니다.

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당초 생활형 숙박시설(이하 ‘생숙’이라 표현함)은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 거쳐 취사가능한 숙박시설로 도입됐으나, 오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준이 적용돼, 2017년부터 본격화된 집값상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았습니다.

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이에 정부는 지난 2021년, '생숙 불법전용 방지대책'을 발표했으나 숙박업 미신고 물량 5만2000여실, 공사 중 물량 6만실 등은 여전히 주거전용 가능성이 있는 만큼, 생숙 소유자, 사업자단체 등 그간의 의견 수렴 결과를 토대로 애로요인별 맞춤형 지원방안을 마련하였다고 합니다.

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이와 관련 롯데건설은 생숙의 대표적인 사업장인 서울 마곡의 '롯데캐슬 르웨스트' 생활형 숙박시설을 오피스텔로

변경하였고, 이 과정에서 반대하는 수분양자가 있었다고 합니다. 이에 롯데건설은 오피스텔 변경을 반대하는 분양자에게 지난달 “계약을 해지하겠다" 고 하면서 시행사 명의로 내용증명을 발송했다고 합니다.

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'롯데캐슬 르웨스트' 시행사인 마곡마이스PFV는 지난달 성무진 대표이사 명의로 계약자 A씨에게 내용증명을 보냈습니다. 내용증명에는 "전체 876세대 중 귀하를 제외한 875세대가 생숙의 오피스텔 용도 변경을 동의했다"면서 "A씨가 동의서 제출 조건으로 1억원 상당의 금전을 요구하는 등 신의와 성실을 위반했다"는 이유로 계약금을 몰취했다고 합니다.

몰취된 계약금 규모는 분양대금의 10%인 약 1억4천만원인 것으로 알려졌습니다. 이에 대해 수분양자인 A씨는 "법적 대응 등 입장을 정리 중"이라고 밝혔습니다.

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앞서 롯데건설은 '롯데캐슬 르웨스트'의 오피스텔 용도변경을 위해 서울시에 200억 원의 기부채납을 해 땅의 용도로 바꿨습니다. 모든 분양자들이 '오피스텔 변경 동의서'만 강서구청에 제출하면 변경이 마무리됩니다.

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그런데 876명의 분양자 중 875명은 동의서를 제출하였고 A씨만 동의서 제출의 대가로 1억원의 금전을 요구하면서 "생숙을 하겠다"며 반대해 동의서를 내지 않았다고 합니다.

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이번 롯데건설 사례를 바탕으로, 현재 건설 중인 전국 6만 곳의 생숙에서도 시행사나 건설사의 일방적인 계약해지 통보가 발생할 수 있습니다. 특히 분양자 입장에서 수 천만원에서 수 억원의 계약금을 돌려받지 못하는 등 피해가 커질 가능성도 있습니다.

수분양자가 지급한 계약보증금의 법적 성격

이와 관련하여 대법원 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

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한국토지공사가 토지를 분양하면서 토지분양계약이 해제되었을 때 귀책사유의 유무를 불문하고 수분양자가 지급한 매매대금의 10%에 상당하는 계약보증금이 분양자인 한국토지공사에게 귀속되도록 정한 경우, 그 계약금 몰취 규정은 약관의규제에관한법률에 위반하여 무효라고 본 사례가 있습니다.

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토지분양계약이 해제되었을 때 수분양자가 지급한 계약보증금이 분양자에게 귀속될 뿐만 아니라, 수분양자는 계약 해제로 인하여 분양자가 입은 손해에 대해서도 배상의무를 지기로 약정한 경우, 위 계약보증금 몰취 약정의 법적 성질은 위약벌에 해당한다는 것이 대법원의 태도 입니다. 그리고 계약의 해제로 인한 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관조항의 효력은 대법원에서는 무효로 판단하고 있습니다.

원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관조항은

신의성실의 원칙에 위반

대법원 판례를 좀 더 자세하게 살펴보면,

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토지분양계약이 해제되었을 때에는 수분양자가 지급한 계약보증금이 분양자에게 귀속될 뿐만 아니라, 수분양자는 계약 해제로 인하여 분양자가 입은 손해에 대하여도 배상의무를 면하지 못하는 것으로 약정한 경우, 위 계약보증금의 몰취는 계약 해제로 인한 손해배상과는 별도의 성격을 가지는 것이라고 보고 있습니다.

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그래서 계약보증금 몰취 규정을 단순히 통상 매매계약에 있어서의 손해배상의 예정으로 보기는 어려우며, 수분양자가 계약 위반시 분양자에게 손해배상책임을 지는 것과는 별도로 이를 분양자에게 귀속시킴으로써 수분양자에게 제재를 가함과 동시에 수분양자의 계약이행을 간접적으로 강제하는 작용을 하는 이른바 위약벌의 성질을 가진 것이라고 봄이 상당하다는 것이 대법원의 판단입니다.

그리고 약관의규제에관한법률 제6조 제1항, 제2항, 제9조 제3호 등에 비추어 계약의 해제로 인한 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 아무리 약관 또는 계약서에 기재되어 있더라도 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 한다는 것입니다.

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그래서 대법원은 한국토지공사가 토지를 분양하면서 토지분양계약이 해제되었을 때 귀책사유의 유무를 불문하고 수분양자가 지급한 매매대금의 10%에 상당하는 계약보증금이 분양자인 한국토지공사에게 귀속되도록 정한 경우, 그 계약금 몰취 규정은 고객인 분양자에 대하여 일방적으로 부당하게 불리한 조항으로서 공정을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 반하거나 또는 계약 해제시 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로서 약관의규제에관한법률에 위반하여 무효라고 보고 수분양자의 손을 들어줬습니다.

동의서를 대출하는 것으로 1억원을 요구하는 것도 정당한 권리 행사가 될까

다만 소위 ‘알박기’처럼 정당한 권리 행사가 아니라 99%의 인원이 동의하는데, 본인에게 특별히 경제적으로 유리한 상황이나 판단 없이 단순히 금전을 요구하면서 동의서를 제출하지 않는 것도 권리남용이나 신의성실의 원칙의 위반될 될 수는 있습니다. 권리남용이나 신의성실 원칙의 위반으로 계약해지가 될 수 있는 지는 판단이 필요하지만, 그것과 별도로 계약금까지 몰취되는지는 약관이 고객에게 불리하게 되어 있다면 분양사의 부당이득이 될 수 있습니다.

분양계약을 해지하고 싶은데 위와 같은 경우를 겪고 있다면 이에 대한 법률적 조력을 통해 불합리한 상황에서 신속하게 벗어나는 것이 필요합니다. 이러한 요건에 해당되는 지 여부는 법리적, 논리적 해석이 필요한 부분이고, 풍부한 경험을 바탕으로 사실관계에 대한 정교한 분석이 필요하므로 부동산분야 전문성이 높은 변호사의 조력이 필요합니다.