과거에는 현금이 생기면 무조건 은행에 저축하며 예·적금을 활용해 노후대비를 하는 것이 상식이었습니다. 하지만 이제는 대출을 받아서라도 부동산에 투자할 만큼 부동산이 최고의 자산으로 여겨지고 있는 시대인 것 같습니다. 거주하기 위한 것이 아닌, 투자의 목적으로 부동산을 매매하는 경우가 늘어나고 있는 것인데요. 부동산은 가격이 높은 만큼 신중하게 이루어지는 것이 사실입니다.

그럼에도 불구하고 부동산 매매와 관련하여 문제가 많이 일어나고 있는 것도 사실입니다. 물건에 문제가 있거나 매매 절차에 문제가 생기는 등의 이유로 매매계약 취소 관련하여 상담받으시는 분들이 정말 많습니다.

그렇다면 부동산매매계약 취소에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

​

매매계약 취소

부동산을 계약할 때는 계약금을 먼저 지불하고 그 후에 중도금, 잔금을 지불하는 것이 일반적입니다.

먼저 지급한 계약금은 나중에 계약을 해지할 때의 해약금, 위약금의 역할이 되기도 하는데요,

​

그렇다는 것은 계약금만 납부한 상황이라면 어렵지 않게 부동산매매계약의 취소를 할 수 있다는 의미가 됩니다.

단, 계약금을 돌려받는 것은 불가능하게 되고, 받은 쪽이라면 2배로 돌려주어야합니다.

제565조(해약금)

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는

당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는

그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

문제는 중도금을 지불한 이후입니다.

이때부터는 단순히 계약을 취소하고 싶다는 의사만으로 계약 취소를 할 수가 없는 것인데요,

대신 쌍방의 의사 합치로 인해 이루어지는 계약인 만큼 상대방과의 합의가 있다면 가능합니다.

다만 그것과 별개로 상대방이 손해배상을 청구할 수도 있기 때문에 이 점은 유의하셔야 합니다.

부동산에 문제가 있어 취소하고 싶은 경우

앞서 말했듯이 보통 중도금을 지불했다면 일방적인 계약 취소가 어렵고 상호간의 합의가 필요한데요,

혹 부동산에 문제가 있기 때문에 계약을 취소하고 싶은거라면 중도금을 이미 지급했더라도 일방적인 계약 취소가

가능합니다.

다만, 부동산에 큰 하자가 있음에도 매도인이 매수인에게 의도적으로 미리 공지하지 않은 경우가 이에 해당됩니다. 또 이러한 경우라면 보통 다툼이 있어 법적인 절차로도 이어지는 경우가 많기 때문에 변호사의 자문을 미리 구해보는 것이 좋습니다.

만일 부동산의 하자로 인해 매매계약을 취소하고자 하는 상황이라면,

우선 하자 등의 증거를 확보한 후에 변호사의 도움을 받아 법적으로 해결하는 것까지 고려해야 하는 것입니다.

그리고 상황에 따라 이미 계약이 성립된 것으로 인정되어 해약금을 지불해야 할 수도 있으니 유의하셔야 합니다.

​

계약금만 지불했는데 중도금을 지불한 것으로 되어있다?!

우리 민법상, 특별한 사정이 없다면 중도금은 약속 기일보다 일찍 지불되어도 중도금으로 인정됩니다.

그리고 다른 약정이 없는 한 계약을 일방적으로 해제할 수 없게 되죠. 이에 대해 매도인의 권리를 보호하기 위해,

중도금을 약속 기일보다 빠르게 지불할 수 없도록 하는 특약을 명시할 수 있습니다.

그런데 문제는, 건축물을 분양받으면서 계약금만 지급했는데 분양자가 ‘중간에 해지하면 곤란하니까’라고

생각하면서 계약금 지불한 것으로 중도금을 지불한 것처럼 조작하는 경우가 있다는 사실입니다.

제11조(분양대금)

① 분양사업자가 법 제8조제2항에 따라 분양받은 자로부터 받는 계약금은 분양대금의

20퍼센트 이내로 하고, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이내로 한다.

다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

​

② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다.

1. 계약금: 계약 체결 시

2. 중도금: 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비(대지 매입비는 제외한다)의 50퍼센트 이상의 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다.

3. 잔금: 사용승인일 이후. 다만, 「건축법」 제22조제3항 단서에 따라 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 잔금 중 50퍼센트는 입주일에, 나머지 50퍼센트는 사용승인일 이후에 받을 수 있다.

[전문개정 2011. 8. 11.]

위의 건축물 분양에 관한 시행령에 보면 중도금은 계약일로부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있도록 하고 있습니다. 계약금 지급을 중도금 지급으로 꾸며서 수분양자를 기망하는 행위는 명백히 건축물 분양법 위반이며, 과태료를 부과하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

부동산 매매계약을 해지하고 싶은데 법률적인 어려움을 겪고 있다면 소송으로 다툴 생각이 없더라도 일단 전문 변호사의 조언을 받아 법리적인 해석을 해보는 것이 필요합니다.