[자문사례] 공사잔대금과 하자보수 



1. 질의 요지

A사(건설회사, 시공순위 100위권)의 질의사항 요지는 아래와 같음

• 건축주가 주장하는 오시공 리스트 및 하자 리스트 133건이 있는데, 이것이 공사도급계약에 명시된 A사의 역무 미완료인지 여부

• 미완료분에 대한 A사 대표이사와 임원이 확약한 기한 미준수로 인해 건축주가 직접 공사 완료 후 준공잔여금에서 상계 예정이라는 주장이 타당한지 여부

• 상계 후 잔여금이 있는 경우에 A사에게 공사잔대금을 지급할 예정이며 하자 책임은 A사에게 귀속된다는 주장이 타당한지 여부

2. 검토 의견

가. 건축주 주장 오시공 리스트 및 하자 리스트 133건이 공사도급계약에 명시된 A사의 역무 미완료인지 여부

1) 대법원 2019. 9. 10 선고 2017다272486, 272493 판결은, “도급계약에서 목적물의 주요구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일반적으로 요구되는 성능을 갖추었고 당초 예정된 최후의 공정까지 마쳤다면 일이 완성되었다고 보아야 한다. 목적물이 완성되었다면 목적물의 하자는 하자담보책임에 관한 민법 규정에 따라 처리하도록 하는 것이 당사자의 의사와 법률의 취지에 부합하는 해석이다.”라고 판시함

2) A사는 2020. 8. 31. 건물에 관하여 사용승인을 받았는바, 이는 도급계약에서 목적물의 주요구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일반적으로 요구되는 성능을 갖추었고 당초 예정된 최후의 공정까지 마쳤다면 일이 완성되었다고 보아야 하고, 건축주가 주장하는 오시공 리스트 등의 사항을 보면 이는 목적물의 주요구조부분이 약정대로 시공되지 않았다고 볼 정도는 아닌 것으로 사료됨

3) 따라서 건축주가 요구하는 것은 어디까지나 하자보수이지, A사의 역무 미완료라고 보기는 어려움

나. 미완료분에 대한 A사 대표이사와 임원이 확약한 기한 미준수로 인해 건축주가 직접 공사 완료 후 준공잔여금에서 상계 예정이라는 주장이 타당한지 여부

민법 제667조 제2항은 도급인은 하자보수가 가능하더라도 하자보수를 청구하지 않고 그것에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있음. 따라서 건축주가 A사에 하자보수를 청구하지 않고 자신들이 하자를 보수한 후 그에 갈음한 손해배상을 A사에 청구할 수 있고, 해당 금액은 준공상계금에서 상계할 수 있을 것으로 보임. 다만 손해배상금액이 과도한 경우에는 A사가 이의를 제기할 수 있을 것으로 보이고, 구체적인 근거자료를 요구하여 이에 대한 검토가 필요함

다. 상계 후 잔여금이 있는 경우에 A사에게 공사잔대금을 지급할 예정이며 하자 책임은 A사에게 귀속된다는 주장이 타당한지 여부

상계 후 잔여금이 있을 경우에는 A사에게 공사잔대금을 지급하여야 하며, 하자에 대한 책임은 수급인인 A사에게 귀속되는 것이 타당하고, 이는 원론적인 내용으로서 특별히 법적으로 문제되는 내용은 없음. 끝.